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Ratgeber zur Immobilienfinanzierung

Damit das Traumhaus nicht zum Albtraum wird

Sie möchten aus-, um- oder neu bauen, haben Ihr Traumhaus, Ihr Loft gefunden? Nun gilt es, Ihr Bauvorhaben oder den Erwerb Ihrer Immobilie zu finanzieren, denn aus der „Portokasse“ können die wenigsten den benötigten Betrag aufbringen. Damit Sie im Eigenheim künftig keine schlaflosen Nächte haben, sollten Sie bei der Kreditaufnahme einiges beachten!

Richten Sie sich nach Ihren Möglichkeiten! Ihre erste Frage sollte nicht sein, was Kauf oder Hausbau monatlich kosten, sondern wie viel Sie sich leisten können! „Das wird schon irgendwie gehen“ ist keine sichere Basis für eine Finanzierung. Rechnen Sie genau, was Sie von Ihrem Einkommen für das tägliche Leben benötigen und wie viel Ihnen nach Abzug dieser Ausgaben tatsächlich zur Verfügung steht.

Die wichtigsten Fragen
  • Wie hoch und wie fix ist das monatliche Nettoeinkommen?
  • Wie hoch werden die künftigen Heiz- und Betriebskosten sein?
  • Welche Kosten sind für Strom, Auto, Versicherungen, Hobbies anzusetzen?
  • Wie viel geben Sie monatlich für Lebensmittel, Kleidung, sonstige Einkäufe aus?
  • Existieren weitere Verbindlichkeiten (Alimente, Miete…) oder Schulden?
  • Kommen in den Folgejahren größere Ausgaben hinzu (Studium der Kinder, geplante Sonderanschaffungen etc.)?

Haushaltsrechnung & Richtwerte
Stellen Sie eine Haushaltsrechnung mit allen relevanten Posten auf. Am besten umgelegt auf ein Jahr und bleiben Sie dabei realistisch und ehrlich. Wie viel geben Sie tatsächlich aus? Verwenden Sie zur Hilfestellung unseren Budgetrechner und kalkulieren Sie Freiräume ein, damit Ihnen später nicht die Luft bzw. das Geld ausgeht. Als Faustregel rechnet man mit 750 Euro Fixkosten für eine Person und mit 250 Euro für jedes Familienmitglied. Einkommen minus Ausgaben minus Sicherheitspolster. Der verbleibende Betrag liefert Ihnen die Basis für alle weiteren Überlegungen. Eine leistbare monatliche Darlehensrate sollte bei maximal 40% des verfügbaren Nettoeinkommens liegen.

Ihre Kreditwürdigkeit spielt bei der Kreditvergabe eine wichtige Rolle. Sind künftige Rückzahlungen durch ein belegtes fixes Einkommen oder durch sonstiges Vermögen gesichert, wird Ihre Bonität, ebenso wie bei hohem Eigenkapitalanteil, besser eingestuft. Demzufolge dürfen Sie mit niedrigeren Zinsen rechnen. Andernfalls sind eher bonitätsunabhängige Finanzierungsangebote ratsam.

 

Kredithöhe & Nebenkosten
Bedenken Sie, dass die tatsächlich anfallenden Kosten den Bau- oder Kaufpreis üblicherweise um ca. 10 – 16 % übersteigen. In der Kostenkalkulation sind Posten für Notar, Makler, Grunderwerbssteuer und Grundbucheintragung, Grundstücksaufschließung, Gebühren für Baugenehmigung und Kredit zu berücksichtigen. Zudem halten Kostenvoranschläge für Bauvorhaben nicht immer. In Summe müssen Sie also schnell einmal mehrere tausend Euro zusätzlich aufbringen, die bei Fremdfinanzierung auch den Kreditbetrag erhöhen.

 

Anteil an Eigenkapital
Vorhandenes Eigenkapital senkt die erforderliche Kredithöhe und wirkt sich positiv auf Kreditkosten und -zinsen aus. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto geringer ist in der Regel der Zinsaufschlag. Es lohnt sich also, vorhandene Reserven aufzulösen und für Notfälle nur den Gegenwert von ein bis zwei Monatsgehältern aufzusparen.

 

Unser Tipp als Experten
  • Grundsätzlich gilt natürlich: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger und sicherer wird die Finanzierung. Wir empfehlen, dass Sie mindestens 20 % der Finanzierung sowie die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln aufbringen.
Gutes Verhandeln zahlt sich aus, sowohl was die Zinsgebarung als auch künftige Vertragsänderungen betrifft. Daneben spielt auch die Laufzeit eines Kredites bei der Wahl der Finanzierung eine wichtige Rolle!

 

Laufzeit / Kreditdauer
Erstellen Sie Ihre eigene Zukunftsplanung: Werden sich Ihre Einkünfte künftig verändern, kommen zusätzliche Zahlungen hinzu? Haben Sie vor, Ihr berufliches Engagement auszubauen oder leiser zu treten, wollen Sie eine Familie gründen, werden Ihre Kinder demnächst flügge? Richten Sie die Laufzeit Ihres Kredits und die passenden/leistbaren Ratenverpflichtungen auf Ihre Situation und Ihre Vorhaben aus.

 

Bereitstellungskosten und Zwischenfinanzierungen
Ist Ihr Kreditantrag bewilligt, hält die Bank die Darlehenssumme zur Auszahlung bereit. Kommt es etwa auf Grund von Bauverzögerungen zur verspäteten Inanspruchnahme des Geldes, können Bereitstellungszinsen anfallen. Achten Sie bei Vertragsabschluss darauf, ab wann solche Gebühren fällig werden.
Umgekehrt kann Ihre Zahlung an einen Verkäufer bereits vor Kreditbewilligung fällig sein und die Bank eine Zwischenfinanzierung vornehmen. Die Konditionen für solche „Zwischenkredite“ sind in der Regel ungünstiger und sollten nach Möglichkeit vermieden werden.

Wer A sagt muss auch B sagen und wer einen Kredit aufnimmt, muss diesen natürlich inklusive Zinsen zurück zahlen. Mit Ausnahme von endfälligen Krediten setzen sich die Rückzahlungen (Tilgungen) von Darlehen aus Zinslasten einerseits und Kredittilgung andererseits zusammen. Jede bezahlte Rate senkt also den offenen Kreditbetrag – allerdings nicht in voller Ratenhöhe. Bei höherer Tilgung und damit höherer monatlicher Kreditrate sind Sie schneller schuldenfrei und sparen Zinskosten. Unabhängig von den Überlegungen zu höheren Tilgungsraten sollte die monatliche Rückzahlung jedenfalls für Sie leistbar bleiben – auch in finanziell schwierigeren Zeiten, wo Sie einen Wechsel des Tilgungssatzes in Erwägung ziehen könnten.

 

Flexibilität beim Tilgungssatz
Vereinbaren Sie die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Kreditlaufzeit anzupassen – etwa wenn sich Ihre Einkommenssituation verändert. Die meisten Darlehensgeber räumen ein bis zwei kostenlose Wechsel des Tilgungssatzes ein und erhöhen somit Ihre Flexibilität bei der Rückzahlung.

 

Sonderfall Sondertilgung
Sie erhalten einen Firmenbonus, machen eine Erbschaft, gewinnen im Lotto … und möchten den unerwarteten Geldsegen zur außerplanmäßigen Tilgung Ihres Kredites heranziehen? Da der Bank bei zusätzlicher Kredittilgung Einnahmen entgehen, ist das nicht uneingeschränkt möglich:
Ob Sie mit einer Einmalzahlung Ihre Restschuld verringern können, kommt auf die vereinbarten Konditionen an. Sie sollten diese Möglichkeit bei Kreditabschluss jedenfalls vorsehen: Die meisten Kreditinstitute lassen heute Sondertilgungen zu, legen aber einen erlaubten Höchstanteil an der Kreditsumme fest – etwa die jährliche kostenfreie Rückzahlung von fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme.

 

Gesetzliches Kündigungsrecht
Selbst bei einer länger vereinbarten Zinsbindung steht Ihnen bei Immobilienkrediten nach zehn Jahren Laufzeit ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu. Haben Sie zu diesem Zeitpunkt Geld übrig, können Sie den Kredit gänzlich zurückzahlen oder Sie erwägen eine Umschuldung zu anderen Kreditgebern oder Konditionen.

Auch bei gleichem Kreditbetrag unterscheiden sich Konditionen und Angebote von Darlehensgebern. Eckdaten wie Tilgung und Zinsbindung beeinflussen den Zinssatz und hierbei sind Kommastellen keinesfalls zu vernachlässigen: Ob 1,25 oder 1,5 % Zinsen verrechnet werden, macht bei größeren Beträgen und längeren Laufzeiten einen beachtlichen Unterschied.

 

Bei langfristigen Immobiliendarlehen ist der Zinssatz meist nicht bis Laufende festgeschrieben. Eine lange Zinsbindung kann sich je nach Marktlage vorteilhaft oder nachteilig für den Kreditnehmer auswirken. Ist das Zinsniveau wie aktuell eher niedrig, kann man sich mit einem möglichst lange fix vereinbarten Zinssatz auch für die Zukunft günstige Zinsen sichern. Bei einem generell hohen Zinsniveau sind kürzere Bindungsfristen meist vorteilhafter.

 

Mit einem Volltilger-Darlehen verfügt man über absolute Planungssicherheit und ist am Ende der vereinbarten Zinsbindung schuldenfrei: Die Tilgungsleistung wird – bei höheren Darlehensraten – so berechnet, dass der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung abbezahlt ist und eine Anschlussfinanzierung entfällt. Unser Tilgungsrechner gibt Ihnen Auskunft über die voraussichtlichen Ratenhöhen je nach Laufzeit.

Immobilienfinanzierung ist ein komplexes Thema. Die persönliche Beratung durch Fachleute eröffnet mitunter staatliche bzw. länderspezifische Fördermöglichkeiten oder Zugänge zu begünstigten Spezialdarlehen. Auch Energiesparmaßnahmen beim Bau oder bei Sanierungen werden vom Staat mit Tilgungszuschüssen honoriert und ersparen einen Teil der Kreditrückzahlungen.
Es rechnet sich, umfassende Informationen über verschiedenste Finanzierungs- und Fördermodelle einzuholen: Erst wenn Sie über alle Fakten Bescheid wissen, können Sie sich für die geeignetste und für Sie günstigste Finanzierungsform entscheiden.