Was ist eine Zwischenfinanzierung, wie sinnvoll ist sie, welche Vor- und Nachteile sollte man bei der Entscheidung berücksichtigen, welche Alternativen gibt es und was unterscheidet die Finanzierungsform überhaupt? Michael Kavelar, Regionalleiter am Standort Kärnten, hat die Antworten,…

Michael, was versteht man unter einer Zwischenfinanzierung ganz allgemein?

Michael Kavelar: „Von einer Zwischenfinanzierung spricht man, wenn der Kreditnehmer einen sofortigen Finanzierungsbedarf hat, aber auf seine vorhandenen Rücklagen nicht zugreifen kann. Beispielsweise, wenn man die Eigentumswohnung verkaufen und ein Einfamilienhaus kaufen möchte, oder aber, wenn die Liegenschaft gebaut werden soll, die genauen Kosten aber noch nicht abschätzbar sind, oder aber wenn die Parallelkosten für Miete und Kreditrate die monatlichen Möglichkeiten übersteigen- Oder aber, wenn die Eigenmittel noch gebunden und erst in ein bis drei Jahren verlustfrei zur Verfügung stehen. Das sind so die klassischen Fälle, bei der eine Zwischenfinanzierung in Anspruch genommen wird.“

Wie sinnvoll ist eine Zwischenfinanzierung, sollte man nicht besser einfach länger warten?

Michael Kavelar: „Warten sollte man im Moment auf keinen Fall. Egal ob Neufinanzierung oder Umschuldung: der Zenit der Ersparnis im Kreditbereich ist JETZT und keinesfalls später. Wer darauf hofft, das Finanzierungen noch günstiger werden, der hat hoffentlich jede Menge Eigenmittel auf die Seite geschafft, die er später dann der Bank schenken möchte. Eine Zwischenfinanzierung ist alleine aus dem Aspekt heraus mehr als sinnvoll, da zum einen ein künftiger Verkaufserlös vorgestreckt werden, oder aber Doppelbelastungen verhindert werden kann. Wichtig ist die Zwischenfinanzierung auch vor allem dann, wenn es um die endgültige Ausfinanzierung eines langfristigen Projekts geht, das centgenau auf den Bedarf abgestimmt ist.“

Was sind die Vorteile einer Zwischenfinanzierung?

Michael Kavelar: „Nun, ein ganz, ganz großer Vorteil ist natürlich der Faktor ‚Zeit‘, da ich die Liegenschaft mit Zwischenfinanzierung nicht länger unter Druck verkaufen muss und somit einen höheren Erlös erzielen kann. Auch, beispielsweise, wenn ich aktuell Mietkosten zahlen muss, kann eine Zwischenfinanzierung mit einem höheren Rahmen eingerichtet werden, wobei die Zinsen und Spesen mitkalkuliert werden. Zwar erhöht sich der langfristige Kredit dadurch um diesen ‚Zinspolster‘, in Anbetracht der Gesamtsumme, stellt dies langfristig allerdings einen marginalen Betrag dar, der sich durch die zeitliche Flexibilität sozusagen amortisiert bzw. in Kosten/Nutzen aufwiegt. Ein Beispiel: Würde ich, um sicher zu gehen, statt € 300.000,- lieber € 330.000,- aufnehmen, nach der Fertigstellung aber feststellen, dass ich nur die € 300.000,- gebraucht habe, so kann ich diese überschüssigen € 30.000,- eventuell als Sondertilgung zurück zahlen. Allerdings habe ich für diese € 30.000,- Polster auch die Nebenkosten bezahlt – diese betragen dann immerhin € 1.500,-. Diese € 1.500,- habe ich sozusagen in den Wind geschossen. Bei der Zwischenfinanzierung hingegen wird ein Verfügungsrahmen von € 330.000,- eingerichtet. Wenn ich davon nur € 300.000,- ausgenutzt habe, so wird nur dieser Betrag langfristig finanziert und das Konto wird glatt gestellt und geschlossen.“

… und gibt es alternative Möglichkeiten?

Michael Kavelar: „Nein, eigentlich nicht wirklich. Banken bieten zwar zunehmend die Möglichkeit, Immobilienkredite nach Baufortschritt ausnützen zu können, dabei ist es aber sinnvoll, während der Bauphase immer nur eine Zinszahlung zu leisten. Meistens werden die Sicherheiten aber sofort begründet – also die Hypothek wird eingetragen. Damit fallen aber auch Kosten für jene Kreditteile an, die nicht benötigt wurden – diese werden selbstverständlich auch nicht mehr rückerstattet. Also nein, eine wirkliche Alternative gibt es nicht, ist aber in Anbetracht der hohen Flexibilität der Zwischenfinanzierung auch nicht weiter notwendig.“

Eine abschließende Empfehlung,…?

Michael Kavelar: „Ich kann mich in dem Punkt immer nur wiederholen: VERGLEICHEN – VERGLEICHEN – VERGLEICHEN. Auch bei Zwischenfinanzierungen sollte man den Berater seines Vertrauens aufsuchen, und sich das ganze detailliert, realitätsnah und sauber durchrechnen lassen. Nur so kann man sicher sein, auch die richtige Entscheidung getroffen zu haben. Auf das Bauchgefühl zu hören, ist in Finanzierungsdingen nie angebracht – das führt in der Regel eigentlich nur zu Bauchweh.“

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