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Zwangsversteigerung in Österreich

2. Dezember 2019
20 Bewertungen

Die IMMOBILIEN– und Grundstückspreise legen weiter stark zu. Der Traum vom Eigenheim rückt für viele daher in ganz, ganz weite Ferne. Eine Zwangs(v)ersteigerung kann da schon mal eine passable Idee sein. Wissen und Vorbereitung sind dafür aber unumgänglich, damit aus dem erhofften Schnäppchen-Haus am Ende keine Kostenfalle wird. Alle Infos zur Zwangsversteigerung in Österreich!


Zwangsversteigerung in Österreich: Jede Liegenschaft erzählt ein Schicksal

Jeder Liegenschaft, die ersteigert werden kann, liegt meist eine traurige Geschichte zu Grunde. Denn immerhin strebt die Bank als Gläubiger jede erdenkliche Lösung zur Schuldentilgung an. Der Antrag auf Zwangsversteigerung beim Bezirksgericht ist somit für viele der wirklich letzte Ausweg. Hinter diesen Liegenschaften stehen Personen mit hohen Schulden. Nicht immer sind diese aus Misswirtschaft oder einem zu hohen Lebensstandard heraus entstanden. Die Gründe für eine Zwangsversteigerung sind aus Erfahrung vielschichtig. Sie stehen oft im Zusammenhang mit dem unerwarteten Ableben eines Beteiligten. Eine Zwangsversteigerung ist meist ein Schicksalsschlag und keine Schnäppchen-Jagd.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Im ersten Schritt leitet die Bank als Gläubiger das Zwangsversteigerungs-Verfahren ein. Danach wird ein Versteigerungs-Termin bestimmt, gemäß der Exekutions-Ordnung (§ 170) werden auch folgenden Inhalte veröffentlicht:

  • Genaue Bezeichnung der Liegenschaft (Adresse, Einlagezahl, Katastral-Gemeinde)
  • Bezeichnung des zu versteigernden Zubehörs
  • Angabe über den Wert der Liegenschaft und des Zubehörs
  • Größe des Grundstücks
  • Ort und Zeit der Versteigerung
  • Höhe der Sicherheitsleistung
  • Mindestgebot
  • Information, dass alle auf die Liegenschaft bezogenen Dokumente beim Exekutions-Gericht eingesehen werden können
  • Dienstbarkeiten und Lasten die übernommen werden müssen

Veröffentlicht wird die Ausschreibung zur Zwangsversteigerung in Österreich dann…

  • … an den zuständigen Gerichten
  • … im Amtsblatt
  • … auf Immobilien-Plattformen oder
  • … in der Ediktsdatei des Justizministeriums.

Vorab haben Interessenten die Möglichkeit an dem gesetzlich vorgeschriebenen Besichtigungstermin teilzunehmen. Sie können sich selbst ein Bild der Liegenschaft und des Zustandes machen. Diese Gelegenheit sollte unbedingt wahrgenommen werden. Aufgrund möglicher, hoher Instandhaltungs- und Renovierungskosten, kann das vermeintliche Schnäppchen sonst schnell zur Kostenfalle werden. Meistens gibt es nur einen Besichtigungs-Termin. Wer zu diesem Zeitpunkt verhindert ist, hat schlichtweg Pech gehabt.

Mindestgebot bei der Zwangsversteigerung in Österreich

Das Mindestgebot wird bereits vor dem Versteigerungs-Termin durch das Gericht festgesetzt. In den meisten Fällen beträgt es etwa die Hälfte des Schätzwertes der Liegenschaft. Wünscht die Bank als Gläubiger ein höheres Mindestgebot, so kann auch dieser Betrag angesetzt werden. Der Schätzwert selbst, wird von einem eigenen gerichtlich beeideten Gutachter geschätzt.

Eine zweite Verfahrensmöglichkeit sind die sogenannten „Versteigerungs-Stufen“. Dabei gibt der zuständigen Richter das nächstmögliche Gebot vor. Die Stufen dürfen dabei aber maximal drei Prozent des Schätzwertes der Immobilie ausmachen.

Ein Beispiel: Liegt der Schätzwert der Liegenschaft bei 100.000,- Euro, beträgt die Höhe der Stufe 3.000,- Euro (= 3 %). Ein Gebot von 2.000,- Euro über dem vorher gegangenen Gebot ist also nicht zulässig.

Biet-Stunde

Sind alle gesetzlichen und formalen Vorgaben erfüllt und verlesen, kommt es zur „Biet-Stunde“. Gültig sind aber nur mündliche Angebote. Vertreter können nur durch eine notariell beglaubigte Vollmacht gültige Gebote aussprechen. Schriftliche Gebote sind unzulässig.

Mitbieten darf jede vollständig geschäftsfähige Person mit gültigem amtlichen Lichtbildausweis. Von der Versteigerung ausgeschlossen sind hingegen:

  • Der Schuldner selbst oder sein Vertreter,
  • der Richter, der den Termin leitet und
  • der Schriftführer des Ausrufers.

Wer mitbieten möchte, muss dem Gericht im Vorfeld eine Sicherheitsleistung (= „Vadium“) vorlegen. Diese beträgt zehn Prozent vom Schätzwert und wird in Form eines Sparbuchs hinterlegt (§ 147 EO).

Wie lange die Biet-Stunde dauert, ist von der Anzahl der Bieter und dem Bieter-Wettstreit abhängig. Findet sich nach zweimaliger Aufforderung des Richters kein Bieter, wird das höchste Gebot („Meistbot“) genannt, bestätigt und erteilt. Doch damit ist der Höchstbietende noch nicht der Eigentümer der Liegenschaft.

Einspruch?

Am Ende der Versteigerung belehrt der Richter die Gründe, die gegen die Erteilung des Zuschlags erhoben werden können. Besteht ein Einspruch, wird der Zuschlag nicht endgültig erteilt. Recht auf Einspruch hat jeder, der über die Versteigerung informiert wurde. Also auch alle Bieter und öffentlichen Organe.

Widerspruchsgründe gemäß § 184 EO können beispielsweise sein:
  • Das Meistbot wurde von einem Vertreter abgegeben, der nicht ordentlich ausgewiesen war.
  • Der Meistbietende kann den Vertrag nicht abschließen.
  • Ein Bieter wurde irrtümlich bzw. zu Unrecht zurückgewiesen.
  • Das Meistbot entspricht nicht den Richtlinien der Versteigerungsbedingungen (Gebotshöhe mind. 50 % vom Schätzwert).
  • Trotz Einstellungsbeschluss wurde das Versteigerungsverfahren fortgesetzt.
  • Es wurden nicht alle Personen über die Versteigerung verständigt (Gläubiger, Schuldner, Personen mit einverleibtem Wiederkaufsrecht).
  • Die Bekanntmachung entsprach nicht den gesetzlichen und formalen Vorgaben.
  • Die Frist der Aufnahme des Versteigerungsobjekts in die Ediktsdatei und der Versteigerungstermin betrug weniger als ein Monat.

Doch auch ohne Einspruch bzw. berechtigten Widerspruchsgründen ist der Meistbieter noch immer nicht automatisch der Eigentümer. Denn es gibt da noch die:

Nachträgliche Überbietung

Binnen zwei Wochen ist eine nachträgliche Überbietung möglich. Voraussetzung dafür ist, dass das Höchstgebot bei der Versteigerung unter 75 % des Schätzwertes liegt. Das Überbot muss hingegen mindestens ein Viertel des Höchstgebots betragen. Wird diese nachträgliche Überbietung durchgesetzt, muss ein entsprechender Antrag beim zuständigen Gericht gestellt werden. Ein Viertel des gebotenen Betrags muss zudem als Vadium hinterlegt werden. Der Überbotene kann innerhalb von drei Tagen sein Gebot anheben um doch noch Eigentümer zu werden.

Bei Zwangsversteigerungen gibt es keine Gewährleistung. Findet man nach der Ersteigerung Mängel, so kann der Vorbesitzer dafür nicht haftbar gemacht werden!

Nach der Zwangsversteigerung

Nach der Versteigerung wird mit allen Gläubigern ein sogenannter „Verteilungstermin“ vereinbart. Dabei erfahren sie, wie viel Geld sie durch den Erlös der Versteigerung erhalten. Der Verteilungstermin findet meistens zwei Monate später statt. Der Meistbietende muss bis dahin sein Gebot (inkl. Vadium) bezahlt haben. Erst wenn die Zahlung eingegangen ist, kommt es zur Eintragung des neuen Eigentümers ins GRUNDBUCH. Innerhalb dieser Frist kann der Meistbietende auch vom Kauf wieder zurücktreten. Dabei verliert er aber sein Vadium. Wird der Zuschlag durch das Gericht nicht anerkannt, so erhält der vermeintliche Meistbieter sein Vadium wieder zurück.

Kosten der Zwangsversteigerung für den Meistbieter

Auch wenn die Liegenschaft weit unter dem Verkehrswert liegt, fallen für den Meistbieter die selben Kosten wie beim regulären Erwerb an. Er muss die Grunderwerbs-Steuer als auch die Eintragung ins Grundbuch bezahlen. Weiters können mit-ersteigerte Grundkosten und HYPOTHEKEN für den neuen Eigentümer anfallen.

Zwangsversteigerung in Österreich – lohnt sich das überhaupt?

Die Zwangsversteigerung in Österreich erfreut sich großer Beliebtheit. Kein Wunder also, dass die Preise letztlich wieder im regionalen Durchschnitt liegen. Ein wirkliches Schnäppchen findet man bei Zwangsversteigerungen also nur selten. Ob sich die Teilnahme lohnt, hängt somit von der Liegenschaft selbst und den eigenen finanziellen Möglichkeiten ab. Kennt man diese nicht, so sollte man von der Teilnahme lieber absehen. Oder aber seine Möglichkeiten in Erfahrung bringen. Beispielsweise HIER.

  • Ersteigere keine Immobilie, die du vorher nicht auch besichtigt und für akzeptabel befunden hast.
  • Besuche Zwangsversteigerungen in Österreich ohne gleich mitzubieten und mache dich mit der Situation erstmal vertraut.
  • Setze dir ein persönliches Limit, dem auch eine Finanzierungszusage einer Bank zu Grunde liegt. Lass dich nicht dazu hinreißen, dieses dann doch zu überschreiten.
  • Berücksichtige bei der Festsetzung dieses Limits auch die erforderlichen Renovierungskosten u. dgl.
  • Nütze die Besichtigung um dich über sämtliche offenen Forderungen und deren Ausmaß zu erkundigen.
  • Erkundige dich auch über bestehende Wohn- und Wegerechte der Liegenschaft, da diese auch durch Versteigerung erhalten bleiben.
  • Wenn du dir über die Kostenintensität einer Liegenschaft unsicher sind, lass dich von einem Fachmann begleiten.

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