Die Immobilien- und Grundstückspreise steigen sukzessive an und für viele rückt damit der Traum vom Eigenheim in ganz, ganz weite Ferne. Eine Zwangs(v)ersteigerung kann da schon mal die Lösung sein – allerdings sollten sich Bieter darauf gut vorbereiten um mit dem Schnäppchenhaus am Ende nicht in eine Kostenfalle zu tappen.


Zwangsversteigerung: Jede Liegenschaft ein Schicksal

Jede Liegenschaft, die ersteigert werden kann, der liegt eine meist traurige Vergangenheit zu Grunde. Man muss sich schon vor Augen führen, dass die Bank als Gläubiger jede erdenkliche Lösung zur Schuldentilgung anstrebt und der Antrag auf Zwangsversteigerung beim Bezirksgericht der wirklich letzte Ausweg ist. Hinter diesen Liegenschaften stehen Personen mit hohen Schulden und diese sind nicht immer aus Misswirtschaft oder aber einem zu hohen Lebensstandard heraus entstanden, sondern die Gründe dafür sind aus Erfahrung vielschichtig und stehen oft im Zusammenhang mit dem unerwarteten Ableben eines Beteiligten. Eine Zwangsversteigerung ist ein Schicksalsschlag und keine Schnäppchenjagd. Dem Bieter muss dies bewusst sein, und auch, dass der verschuldete Eigentümer nur durch Tilgung seiner Schulden die Versteigerung abwenden kann – was so gut wie nie der Fall ist.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Im ersten Schritt muss die Bank in ihrer Funktion als Gläubiger das Zwangsversteigerungsverfahren einleiten. Im Anschluss wird ein Termin für die Versteigerung bestimmt und entsprechend den Vorgaben der Exekutionsordnung (§ 170) mit folgenden Inhalten veröffentlicht:

  • Genaue Bezeichnung der Liegenschaft (Adresse, Einlagezahl, Katastralgemeinde)
  • Bezeichnung des zu versteigernden Zubehörs
  • Angabe über den Wert der Liegenschaft und des Zubehörs
  • Größe des Grundstücks (bzw. der Wohnung und Räumlichkeiten) das genutzt werden darf
  • Ort und Zeit der Versteigerung
  • Höhe der Sicherheitsleistung
  • Mindestgebot
  • Information, dass alle auf die Liegenschaft bezogenen Dokumente beim Exekutionsgericht eingesehen werden können
  • Dienstbarkeiten und Lasten die übernommen werden müssen.

 

Veröffentlicht wird die Ausschreibung zur Zwangsversteigerung an den zuständigen Gerichten, im Amtsblatt, Immobilienplattformen oder in der Ediktsdatei des Justizminiseriums. Bevor die Liegenschaft versteigert wird, haben Interessenten die Möglichkeit, an dem gesetzlich vorgeschriebenen Besichtigungstermin teilzunehmen und sich selbst ein Bild der Liegenschaft und dessen Zustandes zu machen. Vor allem hinsichtlich möglicher hoher Instandhaltungs- und Renovierungskosten, die das vermeintliche Schnäppchen zur Kostenfalle machen können, sollte auf diese Gelegenheit keinesfalls verzichtet werden. Meistens gibt es aber nur einen Termin für solch eine Besichtigung und wer zu diesem Zeitpunkt verhindert ist, hat schlichtweg Pech gehabt. Wichtig zu wissen ist auch, dass es keine Gewährleistung gibt. Sollte das Objekt erfolgreich ersteigert worden sein und nachträgliche Mängel auftauchen, so kann der Vorbesitzer dafür nicht haftbar gemacht werden!

Mindestgebot

Das Mindestgebot wird bereits vor dem Termin der Zwangsversteigerung durch das Gericht festgesetzt. In den meisten Fällen beträgt es etwa die Hälfte des Schätzwertes der Liegenschaft. Wünscht die Bank (der Gläubiger) ein darüber liegendes Mindestgebot, so kann auch dieser Betrag als Mindestgebot für das Objekt angesetzt werden. Der Schätzwert selbst wird von einem eigenen gerichtlich beeideten Gutachter durchgeführt.

Eine zweite Verfahrensmöglichkeit sind die sogenannten „Versteigerungsstufen“. Dabei wird vom zuständigen Richter das nächst mögliche Gebot vorgegeben. Die Stufen dürfen dabei maximal drei Prozent des Schätzwertes der Immobilie ausmachen. Ein Beispiel: Liegt der Schätzwert der Liegenschaft bei € 100.000,-, beträgt die Höhe der Stufe € 3.000,- (= 3 %). Ein Gebot von € 2.000,- über dem vorher gegangenen Gebot ist also nicht zulässig.

Bietstunde

Sind alle gesetzlichen und formalen Vorgaben erfüllt, die Regularien und alle wichtigen Informationen zur Liegenschaft verlesen, kommt es zur sogenannten „Bietstunde“. Dabei werden nur mündliche Gebote zur Kenntnis genommen, Vertreter können nur durch eine notariell beglaubigte Vollmacht gültige Gebote aussprechen. Schriftliche Gebote sind hingegen unzulässig.

Mitbieten darf jede vollständig geschäftsfähige Person mit gültigem amtlichen Lichtbildausweis. Der Schuldner selbst, sein Vertreter, der Richter, der den Termin leitet oder der Schriftführer des Ausrufers sind von der Zwangsversteigerung allerdings ausgeschlossen.

Wer mitbieten möchte, muss dem Gericht zudem eine Sicherheitsleistung (= „Vadium“) vorlegen. Diese beträgt zehn Prozent vom Schätzwert und wird in Form eines Sparbuchs vorgelegt (§ 147 EO).

Wie lange die Bietstunde dauert, ist von der Anzahl der Bieter und dem Bieterwettstreit abhängig. Findet sich nach zweimaliger Aufforderung durch den Richter kein Bieter mehr, so wird das höchste Gebot („Meistbot“) genannt, bestätigt und erteilt. Doch damit ist der Höchstbietende noch nicht der Eigentümer der Liegenschaft. Der Richter muss nach dem Ende der Versteigerung alle Anwesenden über die Gründe belehren, welche gegen die Erteilung des Zuschlags erhoben werden können. Besteht also ein Widerspruch, so kann der Zuschlag nicht endgültig erteilt werden. Das Recht auf Einspruch kommt jedem zu, der über die Versteigerung informiert wurde, als auch allen Bietern sowie öffentlichen Organen.

Widerspruchsgründe gemäßt § 184 EO können beispielsweise sein:

  • Das Meistbot wurde von einem Vertreter abgegeben, der nicht ordentlich ausgewiesen war.
  • Der Meistbietende kann den Vertrag nicht abschließen.
  • Ein Bieter wurde irrtümlich bzw. zu Unrecht zurück gewiesen.
  • Das Meistbot entspricht nicht den Richtlinien der Versteigerungsbedingungen (Gebotshöhe mind. 50 % vom Schätzwert).
  • Trotz Einstellungsbeschluss wurde das Versteigerungsverfahren fortgesetzt.
  • Es wurden nicht alle Personen über die Versteigerung verständigt (Gläubiger, Schuldner, Personen mit einverleibtem Wiederkaufsrecht)
  • Die Bekanntmachung entsprach nicht den gesetzlichen und formalen Vorgaben
  • Die Frist der Aufnahme des Versteigerungsobjekts in die Ediktsdatei und der Versteigerungstermin betrug weniger als ein Monat.

 

Nachträgliche Überbietung

Innerhalb von zwei Wochen ist eine nachträgliche Überbietung möglich. Voraussetzung dafür ist, dass das Höchstgebot bei der Versteigerung unter 75 % des Schätzwertes liegt und das Überbot mindestens ein Viertel des Höchstgebots beträgt. Um diese nachträgliche Überbietung durchsetzen zu können muss ein entsprechender Antrag beim zuständigen Gericht gestellt und ein Viertel des gebotenen Betrags als Vadium hinterlegt werden. Innerhalb von drei Tagen hat der Überbotene dann die Möglichkeit, sein Gebot anzuheben um doch noch Eigentümer der zwangsversteigerten Liegenschaft zu werden.

Nach der Zwangsversteigerung

Nach der Versteigerung wird mit allen Gläubigern ein sogenannter „Verteilungstermin“ vereinbart. Diese erfahren bei diesem Termin, wie viel Geld sie durch den Erlös der Versteigerung erhalten. Der Verteilungstermin wird meistens etwa zwei Monate nach der Zwangsversteigerung abgehalten und der Meistbietende muss bis dahin sein Gebot (inkl. Vadium) bezahlt haben. Erst wenn die Zahlung auch tatsächlich erfolgt ist, vollzieht das Gericht die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Innerhalb dieser zweimonatigen Frist kann der Meistbietende auch vom Kauf wieder zurück treten, verliert dabei aber sein Vadium. Wird der Zuschlag allerdings durch das Gericht nicht anerkannt, beispielsweise aufgrund eines genannten Widerspruchs, so erhält der vermeintliche Meistbieter sein Vadium wieder zurück.

Kosten der Zwangsversteigerung für den Meistbieter

Obgleich die Liegenschaft unter Umständen weit unter dem Verkehrswert lag, fallen für den Meistbieter durch den Zuschlag der zwangsversteigerten Liegenschaft die selben Kosten wie beim regulären Erwerb einer Liegenschaft an. Der neue Eigentümer muss somit für die Grunderwerbssteuer als auch für die Eintragung ins Grundbuch aufkommen. Weiters können mitersteigerte Grundkosten und Hypotheken für den neuen Eigentümer anfallen.

Biet-Strategien

Zwangsversteigerungen erfreuen sich großer Beliebtheit. Es ist also nicht verwunderlich, dass die Preise von den Bietern in die Höhe getrieben werden und somit nur selten unter den regionalen Durchschnittswerten liegen. Bieter sollten sich daher nicht zu große Hoffnungen auf das Schnäppchen machen, denn auch die Konkurrenz ist reichlich vertreten. Wer dennoch sein Glück versuchen will, dem möchten wir folgende Tipps mit auf die Versteigerung geben:

  • Ersteigern Sie keine Immobilie, die Sie vorher nicht auch besichtigt und für akzeptabel befunden haben.
  • Besuchen Sie Zwangsversteigerungen ohne gleich mitzubieten und machen Sie sich mit der Situation vertraut.
  • Setzen Sie sich ein persönliches Limit dem auch eine Finanzierungszusage einer Bank zu Grunde liegt und lassen Sie sich nicht dazu hinreißen, dieses dann doch zu überschreiten.
  • Berücksichtigen Sie bei der Festsetzung dieses Limits auch die erforderlichen Renovierungskosten u. d. gl.
  • Nützen Sie die Besichtigung um sich über sämtliche offenen Forderungen und deren Ausmaß zu erkundigen.
  • Erkundigen Sie sich auch über bestehende Wohn- und Wegerechte der Liegenschaft, da diese auch durch Versteigerung erhalten bleiben.
  • Wenn Sie sich über die Kostenintensität einer Liegenschaft unsicher sind, lassen Sie sich von einem Fachmann begleiten um ein böses Erwachen im Nachhinein zu vermeiden.