Das Thema „Wohnbauförderung“ in Österreich führt bei wohl 97,6 % der Bevölkerung zu Übelkeit, Schüttel, Panik, Friedhofsblond und Flucht. Der Grund: Hier durchzublicken ist absolut unmöglich, denn jedes Bundesland kennt andere Richtlinien die sich wiederum in sich unterscheiden und viele fragen sich, ob sich der Aufwand der Inanspruchnahme für die Höhe der Förderung überhaupt lohnt. Eine berechtigte Frage! Wir sagen: JA! Wir gehören zu den restlichen 2,4 % und wir werfen heute einen Blick auf die Förderlandschaft in Tirol…


Überregionale Bestimmungen der WBF


Bevor wir uns den regionalen Bestimmungen zur Wohnbauförderung widmen, dürfen wir Ihnen die wenigen, allgemein gültigen Informationen zur Wohnbauförderung in Österreich zukommen lassen:

  • Umweltschonendes Wohnen wird positiv bewertet
  • Finanzielle Unterstützungen (Familien-, oder Studienbeihilfe, Pflegegeld, Waisenpension, etc.) werden nicht zum Einkommen dazu gezählt. Über die Höhe der Förderung entscheidet das Jahreseinkommen.
  • Es gibt mehrere Arten der Wohnbauförderung:
    • Einmalige Zuschüssen (müssen nicht zurück gezahlt werden)
    • Zins- oder Annuitätenzuschüsse, bei der Darlehensrückzahlung
    • Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen (begünstigte Konditionen)
    • Übernahme von Bürgschaften (zur Ermöglichung eines Darlehens)
    • Es gibt noch eine weitere Unterscheidung der Wohnbauförderung:
      • Förderung spezifischer Baumaßnahmen (z. B. Energiesanierung)
      • Personenförderung (z. B. bei dringendem Wohnbedarf)
  • Für die Inanspruchnahme einer Förderung müssen folgende Kriterien erfüllt sein:
    • Der Antragsteller muss österreichischer Staatsbürger oder gleichgestellt sein (z. B. EU).
    • Der Antragsteller mit (Mit-)Eigentümer der Liegenschaft sein oder im Besitz einer Baugenehmigung.
    • Die Immobilie muss das ganze Jahr über als Hauptwohnsitz genutzt werden (wird mit Stichproben überprüft!)
    • Der bisherige Wohnsitz muss spätestens sechs Monate nach Bezug des geförderten Eigenheims aufgegeben werden.
    • Die Immobilie muss auf den Einsatz fossiler Brennstoffe gänzlich verzichten.
    • Einhaltung der Netto-Einkommensgrenze und Nachweis über ein gesichertes Mindesteinkommen.
    • Bei Neubau muss der Antrag rechtzeitig gestellt werden – die Bearbeitung dauert durchschnittlich 6 Monate.
    • Die Finanzierung der Immobilie muss nachgewiesen werden.
  • Die Wohnbauförderung meint die Schaffung von Wohnraum. Darunter fällt:
    • Neubau
    • Sanierung
    • Renovierung
    • Umbau
    • Zubau

… es geht noch weiter: Berechnung der WBF

  • Als Ausgangspunkt der Förderhöhe zählt in erster Linie die Anzahl der im Haus lebenden Personen und die Summe ihrer Einkünfte pro Jahr. Abgezogen werden Versicherungsbeiträge, Werbungskosten, Lohnsteuerbeträge. Für Angestellte gilt das Vorjahres-Haushaltseinkommen, für Selbständige der Vorjahres-Einkommenssteuerbescheid.
  • Mit jedem Kind steigt zusätzlich die Einkommenshöchstgrenze
  • Auch die Energieeffizienz des Hauses spielt für die Berechnung des Förderbetrags eine Rolle

Diese Bestimmungen sind für die Wohnbauförderung in ganz Österreich gültig.


Wohnbauförderung in Tirol


Wer in Tirol eine Wohnbauförderung beantragen möchte, der hat die Wahl zwischen dem Landeskredit und dem Wohnbauschek. Grundsätzlich werden folgende Wohnbaumaßnahmen gefördert:

  • Der Neubau eines Wohnhauses mit maximal zwei Wohnungen.
  • Die Schaffung von Wohnraum ohne Grundverbrauch via Zu- oder Umbau (z. B. Dachgeschosswohnung).
  • Die Fertigstellung von Wohnraum in einem Objekt, welches nicht wohnbaugefördert wurde.
  • Der Kauf einer Eigentumswohnung die mindestens 10 Jahre alt ist und noch keine WBF in Anspruch genommen hat.
  • Die Errichtung von Wohnräumen in verdichteter Bauweise (Doppel- und Reihenhäuser, Wohnanlagen).

Voraussetzungen für die Tiroler WBF

  • Österreichische Staatsbürgerschaft oder Gleichstellung.
  • Das zu fördernde Eigenheim muss nach der Fertigstellung der Hauptwohnsitz des Fördernehmers sein.
  • Andere Hauptwohnsitze müssen bis max. sechs Monate nach Fertigstellung aufgelöst werden.
  • Verbindliche Finanzierungszusage durch ein Kreditinstitut (hypothekarische Besicherung, Mindestlaufzeit 25 Jahre, beim Wohnungskauf mindestens 10 Jahre)
  • Vorhandenes Eigenkapital in Höhe von mindestens 5 % der Gesamtbaukosten.
  • Wohnnutzfläche muss mindestens 30 darf aber maximal 150 m² betragen.
  • Angemessener Heizwärmebedarf lt. Energiekennzahl (EKZ) durch Energieausweis (Ausnahmen möglich, z. B. denkmalgeschützte Gebäude)

Einkommensgrenzen

Auch in Tirol erfolgt die Berechnung der Förderhöhe auf Basis der Jahresnettoeinkünfte aller im Haushalt lebender Personen, inkl. sämtlicher Betreuungsgelder. Diese Summe durch zwölf geteilt, darf folgende Grenzbeträge nicht überschreiten:

  • 1 Person: € 2.850,-
  • 2 Personen: € 4.650,-
  • 3 Personen: € 5.000,-
  • 4 Personen: € 5.350,-
  • Jede weitere Person: € 350,-

Liegt das monatliche Haushaltseinkommen pro angefangenen € 100,- darüber, so reduziert sich der Förderbetrag um satte 25 %.

WBF-Kinderzuschuss

Eigenheime in nicht verdichteter Bauweise haben zudem die Möglichkeit, einen Pauschalbetrag pro Kind im Rahmen der WBF zu beantragen. Der damit mögliche Förderbetrag erhöht sich mit jedem Kind um € 2.500,- und bezieht sich auf die bereits im Haushalt lebenden Kinder zum Zeitpunkt der Antragsstellung und jene, die bis 10 Jahre nach der Förderungszusicherung geboren wurden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Ansuchen bis spätestens ein Jahr nach der Geburt eingereicht worden ist. Der Zuschuss wird bei der Endabrechnung des Neubaus ausbezahlt.

Wohnstarthilfe

Im Gegenzug zum WBF-Kinderzuschuss bezieht sich die Wohnstarthilfe auf Wohnhäuser in verdichteter Bauweise; also Doppel- und Reihenhäuser etwa. Wichtig dabei ist, dass dieser Wohnraum aus mindestens drei Eigentumswohnungen besteht. Die Höhe dieser Förderung hängt wiederum von der Familiengröße und dem Nettoeinkommen ab.

Landeskredit

Nimmt man den Tiroler Landeskredit in Höhe von maximal 50 % des Gesamtkaufpreises in Anspruch so darf die Laufzeit maximal 35 Jahre betragen und die Auszahlung erfolgt in drei Etappen:

  1. 60 %ige Auszahlung nach Fertigstellung von Rohbau und Dach
  2. 30 %ige Auszahlung nach Einbau der Fenster
  3. 10 %ige Auszahlung nach Fertigstellung und Endabrechnung.

Voraussetzung für den Landeskredit sind angemessene Kosten bei der Wohnraumschaffung. Die Höhe des Kreditbetrages hängt wiederum wesentlich von der Art des Wohnbaus ab, wobei zwischen Eigenheimförderung, Förderung der verdichteten Bauweise und Erwerbsförderung unterschieden wird.

Eigenheimförderung

Damit ist ein Wohnhaus mit ein oder zwei Wohnungen gemeint, welches mit einer Förderung in Höhe von € 39.000,- bemessen ist. Zusätzlich kann bei dieser Förderung auch der WBF-Kinderzuschuss in Anspruch genommen werden.

Förderung verdichteter Bauweise

Diese Förderungen können Wohnhäuser und Wohnungen, die Teil einer Anlage sind und dessen Grundstücksanteil 400 m² nicht überschreitet, beanspruchen. Vergeben werden dabei zwischen € 680,- und € 1.150,- pro Quadratmeter der Wohnnutzfläche.

Erwerbsförderung

Eine Erwerbsförderung meint den Anspruch auf Wohnbauförderung beim Erwerb eines nicht wohnbaugeförderten Objekts. Voraussetzung für die Inanspruchnahme dieser Förderung ist, dass das nicht wohnbaugeförderte Objekt mindestens zehn Jahre alt ist, die angemessene Nutzfläche mindestens 30 aber maximal 150 m² beträgt und € 2.800,- pro Quadratmeter der angemessenen Nutzfläche beträgt. Für die Förderhöhe ist auch bei der Erwerbsförderung die Anzahl der Personen im Haushalt sowie die entsprechend angemessene Nutzfläche entscheidend. Der Fördermindestbetrag liegt bei € 12.000,-, der Maximalbetrag bei € 23.000,-. Die Fertigstellungsförderung bewegt sich zwischen € 7.000,- und € 10.000,- Euro.

Verzinsung des Landeskredits

Neben der Verzinsung besteht sichert sich das Land auch durch ein Veräußerungsverbot und das Pfandrecht ab. Beides wird ins Grundbuch ab einer Kreditsumme von € 11.000,- eingetragen. Die Verszinsung des Tiroler Landeskredits gestaltet sich folgendermaßen:

Wohnbauförderung Landeskredit Tirol

Wohnbauscheck

Der Wohnbauschek kann für Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Neubauten in Anspruch genommen werden, basiert auf einer fiktiven Version des Landeskredits in einer Höhe von 35 % dessen, muss nicht zurück bezahlt werden und erfordert auch keine Eintragung ins Grundbuch. Der Wohnbauschek kann nur einmalig vergeben werden und ist für weitere Zuschüsse, wie beispielsweise behindertengerechtes Wohnen, zulässig. Voraussetzung für die Inanspruchnahme dafür ist aber, dass der Käufer erst nach 10 Jahren über das geförderte Objekt frei verfügen kann. Die Auszahlung des Wohnschecks erfolgt erst, nachdem das Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen ist.

WBF für Altbau-Sanierungen

Die Wohnbauförderung für Altbau-Sanierungen in Tirol differenziert zwischen Baubewilligung vor über zehn und über 20 Jahren. Ganz allgemein gilt aber, dass Sanierungen unter € 1.000,- nicht gefördert und jede Sanierungsmaßnahme im Vorfeld eine Finanzierungszusicherung benötigt. Zudem ist ein Kostennachweis durch Rechnungen erforderlich.

Gebäude mit einer Baubewilligung von vor über 20 Jahren werden in Puncto Dachsanierung und Neueinbau von fehlender sanitärer Ausstattung gefördert. Gebäude, deren Baubewilligung vor über 10 Jahren erteilt wurde, können eine Förderung für folgende Sanierungsmaßnahmen beantragen:

  • Fenster-/Haustürtausch, Dach- und Deckendämmung, Vollwärmeschutz
  • Dämmmung durch nachwachsende Rohstoffe
  • Biomasseanlagen, Wärmepumpen
  • Verringerung von Energieverbrauch und Schadstoffausstoß von Heizungen

Vom Alter des Gebäudes unabhängige Maßnahmen sind etwa die Zusammenlegung von Wohnräumen, Umwandlung bestehender Räume zu Wohnungen, Fernwärmeanschlüsse, Installation von Solaranlagen oder alters- bzw. behindertengerechte Wohnbaumaßnahmen.

Alle Infos zur Wohnbauförderung für Altbau- und Sanierungen finden Sie HIER.

Des weiteren bietet Tirol neben dem einmaligen Zuschuss auch einen mit Bankkredit finanzierten Annuitätenzuschuss. Die Basisförderung beträgt dabei 25 % der Kredit-Anfangsbelastung bei einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren. Der Annuitätenzuschuss wird halbjährlich auf die Dauer von maximal zwölf Jahren ausgezahlt und basiert auf dem Sollzinssatz zum Zeitpunkt der Antragsstellung.

Ökobonus

Wer besonders umfassend thermisch und energieeffizient saniert, wird vom Land Tirol mit einem einmaligen, nicht rückzahlbaren Zuschuss belohnt. Der Ökobonus kann bis zum Zeitpunkt der Endabrechnung beantragt werden und als Voraussetzung gilt die Reduktion des Heizwärmebedarfs um mindestens 50 % durch die zeitgleiche Sanierung folgender von mindestens 3 Bauteilen wie: Fassade, Fenster, Dämmung der untersten Geschoßdecke, Dämmung der obersten Geschoßdecke, energetisch relevante Haustechnik.

Ökobonus Wohnbauförderung Tirol

 

Rückzahlung der Wohnbauförderung Tirol

Die Rückzahlungsraten der Wohnbauförderung in Tirol erfolgt vierteljährlich und ist am Ende des dritten Monats nach Verzinsungsbeginn (1. Jänner, 1. April, 1. Oktober) ab dem Zeitpunkt des Einzugs fällig. Die Wohnbauförderung erfolgt zwar nach einem strikten Plan, doch besteht die Möglichkeit zur frühzeitigen Rückzahlung. Hinsichtlich des vertraglich festgelegten Veräußerungsverbots ist eine frühzeitige – ab dem 8. Jahr der Einverleibung des Veräußerungsverbots – Tilgung überaus empfehlenswert.

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Michael Schwaiger Finanzierungsberater schlau-finanziert
„Förderungen können nicht pauschal bewertet werden. Der eine schneidet besser mit dem Landeskredit ab, der andere mit dem Wohnbauscheck. Es macht schon Sinn, sich mit der Thematik ordentlich auseinander zu setzen. Wir machen das seit Jahren und geben unser Wissen gerne weiter.“
Michael Schwaiger, Finanzierungsberater