Das Thema „Wohnbauförderung“ in Österreich führt bei wohl 97,6 % der Bevölkerung zu Übelkeit, Schüttel, Panik, Friedhofsblond und Flucht. Der Grund: Hier durchzublicken ist absolut unmöglich, denn jedes Bundesland kennt andere Richtlinien die sich wiederum in sich unterscheiden und viele fragen sich, ob sich der Aufwand der Inanspruchnahme für die Höhe der Förderung überhaupt lohnt. Eine berechtigte Frage! Wir sagen: JA! Wir gehören zu den restlichen 2,4 % und wir werfen heute einen Blick auf die Förderlandschaft in Niederösterreich…


Überregionale Bestimmungen der WBF


Bevor wir uns den regionalen Bestimmungen zur Wohnbauförderung widmen, dürfen wir Ihnen die wenigen, allgemein gültigen Informationen zur Wohnbauförderung in Österreich zukommen lassen:

  • Umweltschonendes Wohnen wird positiv bewertet
  • Finanzielle Unterstützungen (Familien-, oder Studienbeihilfe, Pflegegeld, Waisenpension, etc.) werden nicht zum Einkommen dazu gezählt. Über die Höhe der Förderung entscheidet das Jahreseinkommen.
  • Es gibt mehrere Arten der Wohnbauförderung:
    • Einmalige Zuschüssen (müssen nicht zurück gezahlt werden)
    • Zins- oder Annuitätenzuschüsse, bei der Darlehensrückzahlung
    • Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen (begünstigte Konditionen)
    • Übernahme von Bürgschaften (zur Ermöglichung eines Darlehens)
    • Es gibt noch eine weitere Unterscheidung der Wohnbauförderung:
      • Förderung spezifischer Baumaßnahmen (z. B. Energiesanierung)
      • Personenförderung (z. B. bei dringendem Wohnbedarf)
  • Für die Inanspruchnahme einer Förderung müssen folgende Kriterien erfüllt sein:
    • Der Antragsteller muss österreichischer Staatsbürger oder gleichgestellt sein (z. B. EU).
    • Der Antragsteller mit (Mit-)Eigentümer der Liegenschaft sein oder im Besitz einer Baugenehmigung.
    • Die Immobilie muss das ganze Jahr über als Hauptwohnsitz genutzt werden (wird mit Stichproben überprüft!)
    • Der bisherige Wohnsitz muss spätestens sechs Monate nach Bezug des geförderten Eigenheims aufgegeben werden.
    • Die Immobilie muss auf den Einsatz fossiler Brennstoffe gänzlich verzichten.
    • Einhaltung der Netto-Einkommensgrenze und Nachweis über ein gesichertes Mindesteinkommen.
    • Bei Neubau muss der Antrag rechtzeitig gestellt werden – die Bearbeitung dauert durchschnittlich 6 Monate.
    • Die Finanzierung der Immobilie muss nachgewiesen werden.
  • Die Wohnbauförderung meint die Schaffung von Wohnraum. Darunter fällt:
    • Neubau
    • Sanierung
    • Renovierung
    • Umbau
    • Zubau

… es geht noch weiter: Berechnung der WBF

  • Als Ausgangspunkt der Förderhöhe zählt in erster Linie die Anzahl der im Haus lebenden Personen und die Summe ihrer Einkünfte pro Jahr. Abgezogen werden Versicherungsbeiträge, Werbungskosten, Lohnsteuerbeträge. Für Angestellte gilt das Vorjahres-Haushaltseinkommen, für Selbständige der Vorjahres-Einkommenssteuerbescheid.
  • Mit jedem Kind steigt zusätzlich die Einkommenshöchstgrenze
  • Auch die Energieeffizienz des Hauses spielt für die Berechnung des Förderbetrags eine Rolle

Diese Bestimmungen sind für die Wohnbauförderung in ganz Österreich gültig.


Wohnbauförderung in Niederösterreich


Die Wohnbauförderung in Niederösterreich wird für allerlei Zwecke vergeben. Was dabei aber gleich bleibt, sind die Laufzeit und die Auszahlung. Beispielsweise das Wohnbaudarlehen des Landes Niederösterreich (Landesdarlehen) hat eine Laufzeit von 27,5 Jahren und wird mit einem Zinssatz von 1 % im Nachhinein bei mit den Jahren stetig steigenden Rückzahlungsraten verzinst. Es wird für Neubauten genauso vergeben, wie auch für den Ersterwerb einer Wohnung, sofern die Wohnnutzfläche die Grenze von 130 m² nicht übersteigt.

Die Auszalung des Wohnbaudarlehens erfolgt in drei Teilbeträgen: 30 % nach Fertigstellung von Kellter und Decke, 60 % nach Fertigstellung des Rohbaus inkl. Dach, 10 % nach Fertigstellungsmeldung. Voraussetzung für die Auszahlung ist, dass die Liegenschaft nicht überbelastet ist. Die Höhe der Auszahlung orientiert sich in Niederösterreich nach einem Punktesystem.

Höhe der Wohnbauförderung in Niederösterreich

Stellt man in Niederösterreich einen Antrag auf Wohnbauförderung, so wird geprüft, wie viele Punkte die Liegenschaft hat. Kriterien sind etwa die Nachhaltigkeit oder aber der Umweltschutz – naheliegend, dass die Energiekennzahl auf dem Energieausweis sowie die Öko-Kennzahl ausschlaggebend für die Bewertung bzw. Punktevergabe sind.

Energie- und Öko-Kennzahl

Die Energiekennzahl (EKZ) bemisst sich durch den Mindeststandard beim Heizwärmebedarf und hängt auch von der Gebäude-Geometrie ab. Die Formel hinter der EKZ: Summe der Außenfläche dividiert durch das beheizte Volumen. Je niedriger das Ergebnis ausfällt, desto mehr Punkte kann das Haus sammeln. Passivhäuser sind von dieser Rechnung natürlich ausgenommen, da sie von Haus aus einen niedrigen Bedarf an externer Energie haben und eine EKZ von 10. Für Passivhäuser gibt es daher eine pauschale Förderung in Höhe von € 40.000,-

Auch die Wahl des Baustoffs ist für die Punktevergabe nicht unerheblich. Werden beispielsweise nachwachsende Rohstoffe mit kurzen Transportwegen und langer Nutzdauer für die Verarbeitung am Objekt gewählt, so gibt es dafür schon mal bis zu 15 Punkte. Aber auch umweltfreundliche Heizsysteme, Solarenergie, Photovoltaik-Anlagen oder aber eine ökologische Gartengestaltung sorgen für reichlich Punkte am Wohnbauförderungskonto. 20 Punkte gibt’s beispielsweise für einen Fernwärmenetzanschuss oder eine Wärmepumpenanlage.

Punkte in Euro

Punkte schön und gut, doch was sagen Sie aus? Nun, pro Punkt werden vom Land Niederösterreich im Rahmen der Wohnbauförderung € 300,- zugesichert. Die Erfüllung der Mindestforderungen alleine beträgt in Summe schon € 24.000,-, maximal werden aber € 30.000,- als Wohnbauförderungsdarlehen vergeben.

Familienförderung und der Einfluss der Lage

In Niederösterreich spielt auch die Familiensituation sowie die Lage mit in das Förderungsergebnis ein. So steigt beispielsweise mit jedem Kind der mögliche Förderungsbetrag weiter an, der zur Basisförderung zusätzlich bewilligt werden kann. Bis zu einer bestimmten Altersgrenze kann man sich dann auch noch den Jungfamilienbonus holen. Der Höchstbetrag, der für die Lagequalität vergeben wird, liegt bei € 4.500,- und betrifft Projekte, bei denen ein oder zwei Wohnungen in einem bereits bestehendem Gebäude geschaffen werden. Doch beides kann natürlich nicht ohne der Erfüllung bestimmter Kriterien bewilligt werden.

Voraussetzungen für die Wohnbauförderung in Niederösterreich

Auch in Niederösterreich muss der Antragsteller eine österreichische Staatsbürgerschaft (oder gleichgestellt, z. B. EWR-Bürger) besitzen, volljährig sein und eine Bauberechtigung bzw. einen Nachweis über die Baugrundeigentümerschaft besitzen. Stellt man den Antrag auf Wohnbauförderung, so gibt es da ein paar Dokumente, die eingereicht werden müssen:

  • Eigentumsnachweis
  • Baubewilligung samt Energieausweis
  • Bau-/Sanierungspläne
  • Gemeindebestätigung
  • Einkommensnachweis aller im Haushalt lebender Personen
  • Willenserklärung
  • Staatsbürgerschaftsnachweis aller im Haushalt lebender Personen
  • Geburtsurkunde jedes Kindes
  • Heiratsurkunde

Parallel dazu wird natürlich auch auf die Punkte geschaut. Genau bedeutet das, dass nachgewiesen werden muss, welche und wie viele umweltschutztechnische Maßnahmen ergriffen werden. Wird ein Landesdarlehen beantragt – und damit die rückzahlbare Wohnbauförderung – ist zudem ein Bescheid zu erbringen, der den Eintrag des Darlehens ins Grundbuch belegt.

Nach fünf Jahren der Darlehensbewilligung muss der Antragsteller eine Endabrechnung einreichen die bestätigt, dass das geförderte Objekt auch ordnungsgemäß errichtet und die EKZ eingehalten wurde. Erfolgt dies nicht, so kann der Förderungsbetrag unter Umständen zurück gefordert werden. Die Meldebestätigung belegt, dass die Wohnfläche auch tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Einkommensgrenze der WBF in Niederösterreich

Die Wohnbauförderung in voller Höhe erhalten nur jene Haushalte, die die vorgegebene Einkommensgrenze nicht überschreiten. Dabei werden alle Einkünfte der im Haushalt lebenden Personen zusammen gezählt. Liegt das Haushaltseinkommen über 10 Prozent der Obergrenze, wird die Förderung um 20 % reduziert. Liegt das Haushaltseinkommen über 10 – 20 Prozent der Obergrenze, wird die Förderung um 50 % reduziert. Die Familienbeihilfe, Freibeträge für erhöhte Werbungskosten (Nachweis vom Finanzamt erforderlich!), Unterhaltszahlungen und Alimente zählen im übrigen nicht als Einkommen. Für Niederösterreich sind die Einkommensobergrenzen wie folgt bemessen:

  • 1 Person: € 40.000,-
  • 2 Personen: € 65.000,-
  • jede weitere Person: € 8.000,-

(Jung-)Familienförderung in Niederösterreich

Unter (Jung-)Familienförderung versteht man in Niederösterreich, dass ein Partner nicht älter als 35 Jahre sein darf, oder aber eine Einzelperson unter 35 Jahren, welche für mindestens ein Kind versorgungsberechtigt ist. Die Höhe der Förderung orientiert sich an der Zahl der im Haushalt lebenden Kinder:

  • Erstes Kind: € 8.000,-
  • Zweites Kind: € 10.000,-
  • Drittes Kind: € 12.000,-

Folgt während der Fertigstellung der Liegenschaft ein weiteres Kind, kann ein Antrag auf Erhöhung der Förderung gestellt werden. Zudem werden auch folgende Sonderfälle berücksichtigt:

  • Erhält ein Kind eine erhöhte Familienbeihilfe, beträgt die Fördersumme € 10.000,-
  • Ist eine verminderte Erwerbstätigkeit von mindestens 55 % oder Pflegestufe II gegeben, beträgt die Fördersumme € 7.500,-

Leben im Haushalt keine Kinder und hat man die Altersgrenze von 35 Jahren bereits überschritten, so besteht die Möglichkeit, die Arbeitnehmerförderung, in Höhe von € 2.500,- unter Berücksichtigung folgender Kriterien, zu beantragen:

  • Hauptwohnsitz in Niederösterreich seit mindestens drei Jahren
  • nachweisliche Erwerbstätigkeit von durchgehenden 12 Monaten in den letzten 15 Monaten.

Förderung (Altbau-)Sanierungen in Niederösterreich

Grundsätzlich müssen Fördergelder zur Eigenheimsanierung in Niederösterreich meistens nicht zurück gezahlt werden. Als förderbare Sanierungsmaßnahmen gelten:

  • Um-/Zu-/Auf-/Einbau zur Schaffung ein oder zwei Wohnungen
  • Maßnahmen zur Verringerung des Energieverbrauchs
  • Maßnahmen zur Schalldämpfung
  • Einbau von Heizungsanlagen mit Umweltenergie
  • Maßnahmen für behindertengerechtes Wohnen
  • Arbeiten zur Objekterhaltung
  • Wohnungsteilung/-zusammenführungen
  • Sicherheitsmaßnahmen wie Einbruch- oder Hochwasserschutz
  • Reparatursanierungen nach Hochwasserschäden
  • Sanierung bzw. Errichtung von Anlagen für alle Bewohnereinheiten (z. B. Gas- oder Wasserleitungen)
  • Umgestaltung von Außenanlagen oder Nebegebäuden im Zusammenhang von Sanierungsmaßnahmen

Damit Maßnahmen wie diese tatsächlich gefördert werden, sind wiederum bestimmte Kriterien erforderlich:

  1. Die Wohnnutzfläche des zu fördernden Gebäudes muss mehr als 500 m² betragen.
  2. Die Baubewilligung muss mindestens 20 Jahre zurück liegen. (nicht erforderlich bei der Reparatur von Hochwasserschäden, Barrierefreiheit, etc.)
  3. Der Antragsteller muss über das Benützungsrecht verfügen.

Sanierungen im Rahmen der niederösterreichischen Wohnbauförderung dürfen erst nach Annahme der Förderung laut Förderungsvertrag begonnen werden und müssen innerhalb von einem Jahr nach Arbeitsbeginn durch die offizielle Endabrechnung abgeschlossen sein.

Rückzahlung der WBF in Niederösterreich

Das Rückzahlungsmodell der Wohnbauförderung in Niederösterreich sieht vor, dass in den ersten fünf Jahren nach Bewilligung 2 % des Darlehensbetrags zurück bezahlt werden. Ab dem sechsten Jahr beträgt der Rückzahlungsbetrag 3 %. Alle fünf Jahre erhöht sich der Zinssatz um je ein Prozent. Fällig sind die Beträge am 1. April und 1. Oktober.

 

Wohnbauförderung Niederösterreich

 

Übertragung/Übernahme der WBF in Niederösterreich

Wer eine Liegenschaft kaufen möchte, die gefördert wird, muss grundsätzlich sämtliche allgemeine Kriterien für den Erhalt einer Förderung erfüllen und seine Förderungswürdigkeit nachweisen. Auch das Land Niederösterreich muss diesem Kauf und damit der Übertragung der Förderung zustimmen. Für diesen Prozess werden folgende Unterlagen benötigt:

  • Staatsbürgerschaftsnachweis
  • Einkommensnachweis
  • Für das Grundbuch gültige Zustimmungserklärung
  • Im Rechtsvertretungsfall eine Vollmacht des Verkäufers
  • Beglaubigten Kauf- bzw. Schenkungsvertrag

Besteht für die Liegenschaft ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht inkl. Vorkaufsrecht, so muss das Darlehen erst zurück gezahlt werden und die Liegenschaft kann erst danach verkauft werden.

 

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schlau-finanziert Wiener Neustadt, Regionalleiter Gunter Linhart
„Förderungen sind gar nicht so schlimm, wie sie aussehen. Nur reden sollte man drüber. Beispielsweise mit uns!“