Wohnkreditnehmer sollten unbedingt jetzt eine Prüfung ihres laufenden Wohn-Kredits durch einen Experten wie wir es sind, vornehmen lassen. Diese kostenlose Prüfung und Analyse, bei der der bestehende Kreditvertrag mit den derzeitigen marktkonformen Konditionen verglichen wird, hat oft eine enorme Einsparung zur Folge. Nicht selten im fünfstelligen Eurobereich, wie unsere Erfahrung zeigt. Wie genau so eine Umschuldung funktioniert, ist schnell erklärt:


Schritt 1

Zu Beginn erstellen wir für Sie einen Realvergleich. Da bei einer Umschuldung die Nebenkosten erneut anfallen, wird in dieser Phase ermittelt, ob sich eine Umschuldung überhaupt lohnt. Für diese Berechnung wird der bestehende Kreditvertrag mit einem aktuellen Angebot inkl. dessen Nebenkostenanteil verglichen. Fällt das Ergebnis positiv aus und konnte der Kreditnehmer in der Vergangenheit seine Zahlungsverpflichtungen stets einhalten, sind die ersten Grundvoraussetzungen für eine Umschuldung so weit erfüllt.

Schritt 2

Als nächstes erheben wir grob den umzuschuldenden Betrag. Dieser setzt sich aus der noch offenen Restschuld, den Abschlussspesen (ggf. Pönale) und den Tageszinsen zusammen und ist daher stichtagsbezogen. Erteilt die neue Bank ihre Zusage zur Umschuldung, erfolgt durch diese auch eine Abfrage des sogenannten Restsaldos bei der alten/bisherigen Bank. Dabei wird auch der Abdeckungsstichtag bestimmt.

Schritt 3

Ist der neue Kreditvertrag (= Umschuldung) unterzeichnet, folgt die Abdeckung Zug-um-Zug gegen die Freigabe der Sicherheiten. Dabei ist der Kreditnehmer nicht involviert da es sich dabei um einen Vorgang handelt, der rein den beiden Banken obliegt. Konkret bedeutet dieser Prozess, dass die bisherige Bank die Löschungsquittung der neuen Bank übergeben muss, sobald die Abdeckung des Kreditbetrags erfolgt ist.

In einem gemeinsamen Grundbuchsgesuch wird dann die Schuld- und Pfandurkunde für die neue Hypothek und die Löschungsquittung der alten Hypothek angelegt. Zeitgleich werden im Grundbuchsgesuch auch alte Sicherheiten (aus dem Vertragsverhältnis der bisherigen Bank) gelöscht und die neuen Sicherheiten (aus dem Vertragsverhältnis der neuen, umschuldenden Bank) vermerkt.

Sonderfall: Umschuldung eines laufenden Fremdwährungskredits

Die Umschuldung gestaltet sich bei einem laufenden Fremdwährungskredit etwas komplizierter bzw. aufwendiger, ist aber dennoch in der Regel kein Probelm:

Ist die Zusage zur Umschuldung erfolgt, muss der Fremdwährungskredit (FW Finanzierung) zuerst in Euro konvertiert werden. Etwaige Ansparprodukte (sogenannte „Tilgungsträger“) sind zeitgleich zu kündigen, wobei es dazu einer Genehmigung der bisher finanzierenden Bank bedarf. Nachdem dieser Ansparwert auf das Kreditkonto eingegangen und den offenen Betrag somit reduziert hat („Saldosenkende Wirkung der Sondertilgung“), kann der Prozess der Abdeckung gegen Sicherheitenfreigaben (Schritt 3) vollzogen werden.

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