Verkehr Österreich Liegenschaft Immobilien Berechnung Verkehrswert
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Der Verkehrswert in Österreich ist ganz allgemein der Preis einer Liegenschaft. Dieser ist nicht nur für den Eigentümer von Bedeutung, sondern auch für die finanzierende Bank. Immerhin hängt der Verkehrswert direkt mit der Risikoeinschätzung für die Kreditvergabe zusammen. Für die Ermittlung gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren. So wie auch im Bereich des BELEIHUNGS-WERTS. In diesem Beitrag klären wir sämtliche Aspekte und häufig gestellten Fragen hinsichtlich des Verkehrswerts in Österreich.


Verkehrswert – Was genau ist das?

Definition per Gesetz (LBG – Liegenschaftsbewertungsgesetz, § 2, Abs. 2)

„Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.“

Der Verkehrswert ist also jener Preis, der am Markt unter Berücksichtigung der Gegebenheiten den Wert einer Liegenschaft beziffert. Ideologische Aspekte berücksichtigt er hingegen nicht. Etwa, wenn eine Person des öffentlichen Lebens darin gewohnt hat. Oder die vielen schönen Erinnerungen, die mit der Liegenschaft vielleicht in Verbindung stehen. Der Verkehrswert bezieht sich also wirklich rein auf den Wert laut Marktlage.

Berechnungsverfahren

Für die Verkehrswert-Ermittlung gibt es drei verschiedene Verfahren. Das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Auch, wenn sich diese durch die Art und Nutzung der Liegenschaft unterscheiden, haben sie einen gemeinsamen Nenner: Alle drei müssen die aktuellen Marktbedingungen berücksichtigen. Die Berechnung und der Verkauf der Immobilie sollte daher so zeitnah wie möglich erfolgen!

I. Das Vergleichswertverfahren

Voraussetzung für dieses Verfahren ist, dass die Liegenschaft mit keinem Ertrag verbunden ist. Es geht also um IMMOBILIEN, die selbst genutzt werden. Berechnungsbasis für dieses Verfahren ist der Vergleich des Verkaufspreises ähnlicher Liegenschaften. Abweichungen durch bestimmte Eigenschaften, Änderungen der Marktverhältnisse oder Preisveränderungen werden durch Zu- oder Abschläge bzw. Auf- oder Abwertungen korrigiert. Weitere Einflussgrößen für das Vergleichswertverfahren sind der Grundriss, der Zustand der Liegenschaft oder aber auch die Verkehrsanbindung, Lage und Infrastruktur.

II. Das Ertragswertverfahren

Ist die Liegenschaft mit einem Ertrag verbunden (beispielsweise ein Mietobjekt), greift das Ertragswertverfahren. Ob die Vermietung privat oder gewerblich ist, spielt dabei aber keine Rolle. Die Berechnung des Verfahrens startet mit dem sogenannten „Rohertrag“. Das sind die Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten wie Abschreibung und Bewirtschaftungsaufwände (z. B. Instandhaltung, Verwaltung, etc.). Das Ergebnis daraus ist dann der „Reinertrag“. Der Ertragswert selbst berechnet sich dann aus dem Reinertrag zum angemessenen Zinssatz und der zu erwartenden Nutzungsdauer.

III. Sachwertverfahren

Bei diesem Verfahren addiert man den Boden- und Bauwert, sowie alle weiteren wertmäßigen Bestandteile der Liegenschaft.

Verkehrswert-Ermittler

Der Verkehrswert der Liegenschaft wird in der Regel durch einen Sachverständigen ermittelt. Sachverständig ist, wessen gewöhnliche Tätigkeit darin besteht Immobilien zu bewerten. In der Praxis ist dies meist der Immobilienmakler oder ein Mitarbeiter der finanzierenden Bank. Solche Gutachten, vor allem von Immobilienmaklern, sind kostenpflichtig und gar nicht so günstig, wie man vielleicht glaubt. Die professionelle Ermittlung des Verkehrswerts lohnt sich daher also nur, wenn es auch tatsächlich um den Verkauf der Liegenschaft geht.

Inhalte eines Verkehrswert-Gutachtens

Das Bewertungsgutachten muss natürlich auch gesetzliche Anforderungen erfüllen. Fehlen darf demnach nicht:

  • Zweck des Gutachtens
  • Bewertungsstichtag
  • Tag der Besichtigung
  • Anwesende Personen
  • Verwendete Unterlagen
  • Befund inkl. Beschreibung nach Wertbestimmungsmerkmalen inkl. bedeutsamer Eigenschaften
  • das angewendete Wertermittlungsverfahren (und die Rechtfertigung, warum dieses angewendet wurde)
  • ggf. Verbindlichkeiten, die den Wert der Sache beeinflussen

Die Verfahren

  • Beim Vergleichswertverfahren müssen zudem die Wertbestimmungskriterien angeführt werden, mit denen die Liegenschaft verglichen wird. Aber auch die Begründung für Kaufpreis, Zu- oder Abschläge, Auf- oder Abwertungen und Kaufpreisberichtigungen dürfen nicht fehlen.
  • Beim Ertragswertverfahren muss der Kapitalisierungs-Zinssatz begründet und angeführt werden.
  • Beim Sachwertverfahren müssen auch Quadratmeterpreis, Baumängel und -schäden, Reparaturbedarf oder technische und wirtschaftliche Wertminderungen zusätzlich im Gutachten vermerkt werden.

Verkehrswert online berechnen

Es ist demnach keine schlechte Idee, den Verkehrswert vorab online zu berechnen. Wichtig zu wissen ist, dass so eine Berechnung aber lediglich eine erste Orientierung ist und keine professionelle Einschätzung. Oft fehlen bei diesen Berechnungen mitunter exakte Parameter, wie etwa die Form, die Infrastruktur oder Neigung der Parzelle, die Ausstattung des Hauses, der Grundriss und andere spezifische Angaben. Diese sind für die tatsächliche Berechnung allerdings ausschlaggebend.


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