Alte bzw. ältere Kreditverträge, oder Bauspardarlehen mit Zinsuntergrenze haben meist schlechtere Zinssätze als die derzeit üblichen. Einen Wohnkredit umzuschulden kann dieses Problem sehr wohl lösen und zu einer maßgeblichen Ersparnis führen. Erfahrungsgemäß kann bei einer Umschuldung schon ein Betrag im fünfstelligen Eurobereich eingespart werden, ein genauer Blick und eine regelmäßige Vertragsüberprüfung (etwa alle 2 – 3 Jahre) lohnt sich also auf jeden Fall! Die erste Voraussetzung für eine Umschuldung ist demnach der (meist begründete) Verdacht, dass man mehr zahlt, als man eigentlich müsste.


Eine Voraussetzung für eine Umschuldung im herkömmlichen Sinn gibt es nicht. Grundsätzlich kann jeder Wohnkredit umgeschuldet werden, außer es liegen Spezialfälle, wie beispielsweise eine Bankgarantie oder der gleichen vor. Allerdings muss der Kreditnehmer einer Umschuldung gewisse Kriterien erfüllen um für eine Umschuldung von Seiten der Bank in Frage zu kommen:

  • Der Kreditnehmer hat seine Raten bisher immer pünktlich bezahlt und hat keine Zahlungsschwierigkeiten (muss mit Kontoauszügen der letzten 12 Monate belegt werden; geprüft werden dabei Mahnspesen oder Rückstände am Kreditkonto).
  • Die Umschuldungs-Rechnung (siehe Beispiel unten) muss unter Berücksichtigung der Vorgaben des Hypothekar- und Immobilienkredit Gesetzes (HIKrG) positiv ausfallen.
  • Der Kunde muss über die neuerlich anfallenden Finanzierungsnebenkosten informiert worden und einverstanden sein.

Wer sich also für eine Umschuldung interessiert, sollte das Thema auf jeden Fall angehen und sich bei uns über die Möglichkeiten und das individuelle Einsparungspotential durch alternative Angebote informieren.

Ausschlaggebend für oder gegen eine Umschuldung ist immer der Realvergleich mit der aktuellen Restlaufzeit. Das bedeutet, dass es bei einer Umschuldung vor allem darum geht, welche Ersparnis trotz der neuerlich anfallenden Finanzierungsnebenkosten proportional zur Restlaufzeit anfällt und ob sich die Maßnahme der Umschuldung nachhaltig für den Kreditnehmer lohnt.

Der Vergleich bei einer Umschuldung ist allerdings nicht nur vom Effektivzinssatz oder den einmaligen Nebenkosten abhängig; auch Klauseln wie Sondertilgungsmöglichkeiten oder Vorfälligkeitsentschädigungen sollten unbedingt berücksichtigt – und vor allem berechnet werden. Damit man bei dem Vergleich auch wirklich nichts übersieht, sollte man nicht nur auf den eigenen Hausverstand vertrauen, sondern eine Prüfung durch einen Experten in Anspruch nehmen (Anm.: Wir machen das gerne, kostenlos und unverbindlich!)

Berechnung einer Umschuldung (Beispiel)

Um kurz zu skizzieren, wie eine Umschuldung im wesentlichen berechnet wird, dient folgender fiktiver Sachverhalt:

Ursprüngliche Finanzierung:

Noch offener Betrag Restlaufzeit Zinssatz monatliche Rate Nebenkosten
€ 100.000,- 20 Jahre 2,000 % € 505,- bereits bezahlt

Umschuldung:

Noch offener Betrag ink. neuen Nebenkosten Restlaufzeit Zinssatz NEU monatliche Rate NEU
€ 105.000,- 20 Jahre 0,8750 % € 477,-

Erläuterung:

Obgleich der noch offene Betrag durch die neuen Nebenkosten um € 5.000,- gestiegen ist, fällt die neue Finanzierung durch den geringeren Zinssatz deutlich günstiger aus. Bei einer monatlichen Ersparnis von € 28,- (auf die Gesamtlaufzeit von 20 Jahren bemessen: € 6.720,-) ist somit die Voraussetzung erfüllt, dass die Rechnung positiv ausfällt. Eine Umschuldung ist für diesen fiktiven Sachverhalt hypothetisch somit zu empfehlen.

Allgemeine Anmerkung:

Einige Banken halten sich bei einer Umschuldung an die ursprünglich vereinbarte Kreditlaufzeit, sprich jene Laufzeit, die mit dem „alten“ Kreditinstitut vereinbart wurde. Damit entspricht die Laufzeit des neuen Kredits der Restlaufzeit des alten Kredits. Es gibt aber auch Banken, die die Laufzeiten im Rahmen ihrer internen Vorgaben verlängern. Verpflichtet ist dazu aber keine Bank. Achten Sie also bitte auch auf solche Details!

Umschuldungs- und Finanzierungsanfrage