Treuhandkonto Treuhänder
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Nicht immer sind beim Erwerb einer Immobilie alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt. Genau dann kommt beispielsweise ein Treuhänder bzw. ein Treuhandkonto zum Einsatz. Kurz gesagt geht es dabei darum, dass der Kaufpreis der Immobilie nicht direkt vom Käufer an den Verkäufer oder im Auftrag des Käufers von der finanzierenden Bank an den Verkäufer, überwiesen wird, sondern ein Rechtsanwalt oder Notar die Instanz dazwischen bildet. Durch diese Treuhandschaft sichern sich beide Parteien gleichermaßen ab.


Was ist ein Treuhandkonto oder ein Treuhänder?

Ein Treuhandkonto zeichnet sich grundsätzlich dadurch aus, dass der Vermögens-Eigentümer, also du als potentieller Käufer und der Kontoinhaber nicht die selbe Person sind. Der Kontoinhaber ist demnach der Treuhänder, während du als Vermögens-Eigentümer der Treugeber bist. Treuhänder sind in der Regel Notare oder Anwälte, manchmal auch Steuerberater die dein Geld auf ihrem Konto verwahren. Natürlich sind deine Rechte an deinem Vermögen durch einen entsprechenden Vertrag (Treuhandvereinbarung) gesichert, allerdings hast du für den Zeitraum der Treuhandschaft keine Verfügungsgewalt.

Das Treuhandkonto übernimmt somit die Funktion eines Durchlaufkontos. Es sichert also alle Vertragsparteien (Käufer, Verkäufer, Bank) ab. Erst wenn diese Parteien ihre vertraglich geregelten Pflichten gegenseitig erfüllt haben, findet der Geldfluss durch den Treuhänder statt. 

Arten

1. Das offene Treuhandkonto

Diese Art legt sämtliche Informationen über die Treuhandschaft offen. Also die Kontobezeichnung als auch die Namen von Treuhänder und Treugeber und der Zweck werden transparent offen gelegt.

2. Das verdeckte Treuhandkonto

Hier scheint nur der Name des Kontoinhabers, also des Treuhänders, in der Kontobezeichnung auf. Die Bank betrachtet dieses Konto somit als regulär und haftet nicht bei unsachgemäßem Umgang.

3. Anderkonto

Das Anderkonto ist eine Unterart des offenen Treuhandkontos und wird vor allem von Notaren, Rechtanwälten, Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern eröffnet und verwaltet. Diese haben beim Anderkonto den Vorteil, dass das verwaltete Vermögen nicht in die Konkursmasse fließt, wenn der Treugeber etwa Insolvenz anmelden muss. Für Treugeber ist das Anderkonto also die sicherste Möglichkeit der treuhänderischen Vermögensverwaltung.

Verwendungszweck

Treuhandkonten kommen vor allem bei Erbschaften, Insolvenzverfahren, Mietkautionen und Immobilienfinanzierungen zum Einsatz. Bei Erbschaften wird das Vermögen für einen Minderjährigen beispielsweise auf einem Treuhandkonto angelegt und ab Beginn der Volljährigkeit ausgezahlt. Auch Mietkautionen können in dieser Form hinterlegt werden, Stichwort „ausbleibende Mietzahlungen“ oder „Schäden“ im Mietobjekt. Bei Insolvenzverfahren fungiert das Konto als Depot bzw. Sparkonto für den Verwalter im Rahmen der Abwicklung der Insolvenz. 

Bei Wohnkrediten bzw. Immobilienfinanzierungen dient das Treuhandkonto ebenso als Depot, beispielsweise wird der Kaufpreis so lange zwischengeparkt, bis der Kauf auch wirklich abgewickelt ist, etwa bis zum Abschluss der Eintragung ins GRUNDBUCH. Doch mehr dazu später…

Super Sache – oder?

So ein Treuhandkonto hat natürlich absolut seine Berechtigung, aber eben auch Schattenseiten. Beispielsweise wird es dann problematisch, wenn der Treuhänder nicht die Interessen seines Treugebers wahrt. Oder aber, wenn dieser gar in Insolvenz gerät und das Treuhandkonto in seine Insolvenzmasse einfließt. Oder aber, wenn der Treuhänder verstirbt und das Konto in seinen Nachlass übergeht. Für all diese Fälle ist für dich als Treugeber wichtig, dass du noch vor Beginn der Treuhänderschaft sicherstellst, dass dein Treuhänder die verwaltenden Vermögen ganz klar trennt!

Treuhänderschaft beim Wohnkredit

Wie versprochen, schauen wir uns die Treuhänderschaft bei Wohnkrediten bzw. Immobilienfinanzierungen nun genauer an. Wie bereits erwähnt, sichert so eine Treuhänderschaft die Interessen beider Vertragsparteien ab. Der Verkäufer kann sicherstellen, dass der Käufer die notwendigen Mittel aufgebracht hat, der Käufer kann sich sicher sein, dass die Immobilie auch mit allen Rechten tatsächlich zu erwerben. Wichtig ist für den Käufer beispielsweise auch, dass sein Geld nicht verloren geht, auch wenn der Verkäufer vor Eintragung ins Grundbuch insolvent wird. 

Ablauf einer Treuhandschaft beim Wohnkredit

Im ersten Schritt wird der Kaufvertrag für die Liegenschaft erstellt und notariell beglaubigt. Danach muss ein Treuhandvertrag zwischen dem Treuhänder und der Bank und dem Treuhänder und dem Treugeber geschlossen werden. Wichtige Bestandteile sind dabei

  • der wirtschaftliche Zweck der Treuhandschaft
  • Beginn und Ende der Treuhandschaft
  • Treugut, also die Summe des Vermögens, Abgrenzung und Verwahrung
  • natürlich auch die Aufgaben, Rechte und Pflichten des Treuhänders, welche da sind:
    • Der Treuhänder muss die Vermögensangelegenheiten im Sinne des Treugebers wahrnehmen.
    • Der Treuhänder ist befugt, bestimmte Rechte in beschränktem Rahmen auszuüben.
    • Er hat kein Recht, das Geld für eigene Zwecke zu verwenden oder Auskünfte darüber einzuholen.
    • Er muss ordnungsgemäße Dokumentationen über das Treugut führen.
    • Der Treuhänder hat Anspruch auf eine Vergütung.
  • Danach ist der Treuhänder für die Verwaltung befugt und der Käufer zahlt nach Abwicklung der Immobilienfinanzierung diesen Betrag auf das Treuhandkonto ein und wird im Grundbuch als neuer Eigentümer hinterlegt. Dann überweist der Treuhänder dem Verkäufer den Kaufpreis und sobald die Zahlung auf seinem Konto eingegangen wird, kann die Immobilie an den Käufer übergeben werden.

Kosten eines Treuhandkontos

Je nachdem, um welche Bank es sich handelt, fallen mehr oder weniger Kontoführungsgebühren an. Das bedeutet, das Konto an sich, wird nicht anders gehandhabt oder aber verrechnet, wie in der jeweiligen Bank üblich. Die Führung eines Treuhandkontos durch den Anwalt, Notar oder Steuerberater wird in der Regel über die Gesamtabwicklung verrechnet, das bedeutet, dass diese Kosten üblicherweise bereits zu den Kreditnebenkosten gezählt und mit finanziert werden.

Haftung 

Schlussendlich stellt sich beim Thema Treuhandkonto noch die Frage nach der Haftung. Nun, da haftet ganz klar der Treuhänder dem Treugeber gegenüber. Auch für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sowie für den Fall, dass dessen Mitarbeiter, Partner oder anderes Personal etwas verschulden. Man kann also zusammenfassen, dass das größte Risiko das des Ablebens oder der Insolvenz des Treuhänders ist – dagegen hilft, eine klare Vermögenstrennung zu fordern.


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