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Haus teilen Teilung Teilungsversteigerung Österreich
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Die Sache mit der Teilungsversteigerung

1. März 2021
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Gleich vorab: Eine Teilungsversteigerung gibt es in Österreich NICHT! Sie ist lediglich im deutschen Recht verankert. Das österreichische Pendant dazu ist die TEILUNGSKLAGE (mehr Infos dazu HIER). Aufgrund der häufigen Nachfrage möchten wir dennoch kurz erklären, worum es dabei geht.


Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich um ein öffentliches Verfahren, ähnlich einer ZWANGSVERSTEIGERUNG. Allerdings liegt dieser Versteigerungsform nicht zwangsläufig eine Zahlungsunfähigkeit zu Grunde. Es gibt im Normalfall auch keinen Gläubiger, dessen Forderung über diesen Weg beglichen werden soll. Tatsächlich geht es bei der Teilungsversteigerung nämlich darum, dass der Erlös eines nicht-teilbaren Gegenstandes, wie eben eine Immobilie, auf mehrere Personen aufgeteilt wird. Etwa bei Erbgemeinschaften oder im Scheidungsfall.

Teilungsversteigerung finden in Deutschland in der Regel bei einer Scheidung oder Trennung oder bei Erbschaftsgemeinschaften statt. Also dann, wenn keine einvernehmliche Einigung erzielt wird und alle miteinander zerstritten sind. Der Sinn dahinter ist, eine Liegenschaft die substantiell eben nicht teilbar ist, durch den Erlös der Veräußerung aufzuteilen und damit alle Anspruchsbefähigten zufrieden zu stellen. Eine anderer Anwendungsbereich dieses Verfahrens ist es, wenn ein Miteigentümer zum Alleineigentümer werden möchte, es aber keine Einigung hinsichtlich des Kaufpreises gibt. Wir schauen uns alles der Reihe nach an!

Teilungsversteigerung nach Trennung oder Scheidung

Die Ehe wird geschlossen, eine Immobilie erworben, und dann,… dann kommt es doch zur Trennung. Was aber soll in diesem Fall nun mit der Liegenschaft passieren? Sofern nicht einer der beiden die Immobilie als Alleineigentümer besitzen und die Finanzierung bestreiten kann und keine Einigung möglich ist, kommt die Teilungsversteigerung ins Spiel. Das bedeutet, die Versteigerung des Hauses und die Aufteilung aus diesem Erlös. Dies funktioniert durch einen Antrag auf Teilungsversteigerung bei Gericht. Ob dem Antrag stattgegeben wird, ist von diesem allein abhängig. Der Antrag ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung und wird demzufolge auch durch das zuständige Vollstreckungsgericht vollzogen. Die Versteigerung selbst ist dann öffentlich, wie etwa die ZWANGSVERSTEIGERUNG. Interessant dabei ist, dass die Einwilligung des Ehepartners nur dann erforderlich ist, wenn zwischen den beiden eine Gütergemeinschaft besteht und die Immobilie das beinahe gesamte Vermögen darstellt. In der Regel müssen etwa zehn Prozent Vermögen vorhanden sein.

Vor- und Nachteile im Trennungsfall

Vorteilhaft ist die Teilungsversteigerung nur für denjenigen, der die Liegenschaft erwerben will. Das liegt daran, dass das Objekt üblicherweise mit gerade einmal 50 % des Marktwertes angeboten und nicht selten auch um diesen Preis verkauft wird. Allerdings darf man auch die Mitbieter nicht vergessen, die den Preis natürlich in die Höhe treiben.

Im Übrigen haben beide Eheleute bei einer Teilungsversteigerung kein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass durchaus ein Dritter den Zuschlag erhält und die Liegenschaft für beide Ehepartner ‚verloren‘ ist.

Und damit sind wir auch schon bei den Nachteilen. Denn im Rahmen einer Teilungsversteigerung ist nicht gesagt, dass einer der beiden Ehepartner die Liegenschaft garantiert günstiger erwirbt. Durch die oft niedrige Gebotslage kann es in Folge auch passieren, dass der Erlös weit unter dem Marktwert liegt und beide Ehepartner den Verlust hinnehmen müssen.

Teilungsversteigerung verhindern?

Die Einstellung des Verfahrens durch den anderen Ehepartner kann binnen zwei Wochen nach Erstantragsstellung beantragt werden. Auch hier entscheidet wieder das Gericht. Kinder erhöhen dabei die Chance, dass dem Antrag auf Einstellung stattgegeben wird. Etwa, wenn deren Wohl durch einen Umzug gefährdet ist. Die Versteigerung kann aber auch dadurch verhindert werden, wenn der angesetzte Termin für alle Interessenten nicht angemessen ist. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Übernahmeverhandlung noch nicht abgeschlossen, oder wenn in naher Zukunft eine Werterhöhung der Immobilie zu erwarten ist. Das Verfahren kann mit diesen Mitteln maximal fünf Jahre lang hinausgezögert werden.

Aufteilung des Erlöses

Grundsätzlich können die beteiligten Ex-Ehepartner selbst darüber bestimmen, wie der Erlös (nach Abzug der Kosten für das Gericht und die Gutachter) anteilig aufgeteilt wird. Doch das ist nur die Theorie. In der Praxis sieht es so aus, dass Ehepartner, die sich für eine Teilungsversteigerung entscheiden, weil sie sich eben nicht einigen können, schon gar keine Einigung über die Aufteilung des Erlöses finden. Diese Rolle übernimmt dann kurzerhand das Gericht.

Teilungsversteigerung bei Erbgemeinschaften

Die Teilungsversteigerung bei Erbgemeinschaften funktioniert ähnlich wie bei der Trennung. Sie kommt dann in Frage, wenn die Eltern sterben und ihr Haus an ihre Kinder übergeht und diese unter sich keine Einigung finden. Der Antrag ist in diesem Fall beim Nachlassgericht zu stellen. Anders ist, dass Erben sehr wohl ein Vorkaufsrecht haben. Das bedeutet, dass diese den Verkauf an Dritte durch eigene Zahlungsleistungen verhindern können. Nichtsdestotrotz ist auch im Erbfall die Teilungsversteigerung der letzte Ausweg, mit dem höchsten wirtschaftlichen Schaden für die Beteiligten.

Fazit

Eine Teilungsversteigerung ist in jedem Fall immer eine schlechte Lösung. Der wirtschaftliche Schaden und Verlust der dadurch entsteht, ist für die Beteiligten in der Regel einfach zu hoch. Einerseits liegt der Verkaufserlös möglicherweise unter dem Marktwert, andererseits fallen auch relativ hohe Kosten für das Gericht und sämtliche Gutachter an. Sinnvoller ist es daher, eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Etwa durch die Unterstützung eines Anwalts oder Mediators.

WICHTIG!

Wir möchten an dieser Stelle erneut betonen, dass eine Teilungsversteigerung im österreichischen Recht nicht existiert und ein juristisches Mittel in Deutschland ist. Die österreichische Verfassung bedient sich im Scheidungs- oder Erbschaftsfall der sogenannten TEILUNGSKLAGE.


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