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15. März 2021

Teilungsklage – Die österreichische Version der Teilungsversteigerung

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Teilungsklage – Die österreichische Version der Teilungsversteigerung

15. März 2021
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Sind sich in Deutschland Ex-Ehepartner oder Erbgemeinschaften nicht einig, was mit der Immobilie passieren soll, steht ihnen als letzter Ausweg das Rechtsmittel der TEILUNGSVERSTEIGERUNG zur Verfügung. In Österreich funktioniert die Sache etwas anders. Sie heißt sogar anders, nämlich Teilungsklage. Wir fassen zusammen…


Mit rechtlichen Einigungen ist es oft so eine Sache. Entweder man findet sie ohnehin, mit Unterstützung eines Anwalts oder Mediators, oder man findet sie eben nicht. Für diesen Fall bietet das österreichische Gesetz die Möglichkeit einer Teilungsklage. Als Alleineigentümer kann man mit seiner Liegenschaft im Grunde genommen ja fast alles machen was man will. Anders ist die Sachlage, wenn es Miteigentümer gibt. Etwa den Partner oder aber die Geschwister, nach dem Ableben der Eltern. Miteigentümer haben per Gesetz einen ideellen Anteil an der Gesamtliegenschaft.

Problematisch wird es dann, wenn Miteigentümer ihren Anteil veräußern wollen. Sie können das nämlich ohne der Zustimmung der anderen Miteigentümer oder des Partners tun. Aber was heißt das nun konkret?

Ein Beispiel: Anteilsveräußerung

Reinhard, Josef und Diethard erben eine Liegenschaft. Ihr Anteil pro Person beträgt 1/3 der Immobilie. Diethard sieht für sich darin aber keinen Nutzen und möchte sein Drittel verkaufen. Er muss Reinhard und Josef dafür nicht um Erlaubnis bitten. Allerdings wird er erfahrungsgemäß Schwierigkeiten haben, überhaupt einen Käufer für sein Drittel zu finden. Zumindest im Rahmen der Miteigentümerschaft.

Es bietet sich daher an, die Immobilie als Ganzes (3/3) zu verkaufen, sofern sich alle drei einig sind. Doch eben genau das ist in der Praxis dann meistens nicht der Fall und somit wird das Rechtsmittel der Teilungsklage durchaus interessant.

Ablauf einer Teilungsklage

Vorab! Bei einer Teilungsklage gibt es immer zwei Ausgangsszenarien. Entweder die Parteien finden doch noch eine Einigung im Rahmen eines Vergleichs, oder aber es kommt zur ZWANGSVERSTEIGERUNG.

Zivil- oder Realteilung?

Der Miteigentümer bringt zuerst die Teilungsklage bei Gericht ein. Dabei kommt es darauf an, ob das Ziel die Zwangsversteigerung ist (Zivilteilungsklage), oder ob die Liegenschaft in eigenständige Einheiten geteilt werden kann (Realteilung). Die Realteilung ist in der Praxis immer der bessere Weg und wird auch zuerst angestrebt! Erst wenn diese nicht möglich ist, kommt eine Zivilteilung ins Spiel. Dabei entscheidet der Richter auf Basis eines Sachverständigengutachten.

Die Realteilung

 Bei der Realteilung entscheidet das Gericht, wer welchen Anteil bekommt. Oder aber, ob Ausgleichszahlungen zu leisten sind. Für eine Realteilung müssen jedenfalls drei Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Gleichartigkeit: Die Liegenschaft muss in gleichartige Teile zerlegbar sein. Wenn eine Parzelle beispielsweise ein Garten ist und die andere eine Bauparzelle mit einer luxuriösen Immobilie darauf, handelt es sich nicht zum gleichartige Teile.
  2. Anteilsverhältnismäßigkeit: Es muss eine Möglichkeit der Teilung im Anteilsverhältnis geben. Das bedeutet, dass für jeden Miteigentümer ein Anteil vorhanden sein muss. Drei Personen können sich nicht zwei Anteile teilen.
  3. Wertverhältnismäßigkeit: Die Teilung darf keine Wertminderung verursachen. Jeder Anteil muss annähernd der Anteilsgröße entsprechen. Allerdings können geringfügige Abweichungen durch die oben genannten Ausgleichszahlungen geregelt werden. Weiters gilt, dass die Realteilung keine wesentliche Wertminderung der Liegenschaft zur Folge haben darf. Eine Wertminderung in Höhe von 5 % fällt beispielsweise noch in den Toleranzbereich. Vermindert sich der Wert durch die Teilung hingegen um 15 %, ist die Realteilung unverhältnismäßig.

Die Zivilteilung

Ist eine Realteilung nicht möglich, setzt sich der Prozess einer Zwangsversteigerung in Gang. Wie sich dieser verhält, liest du im Detail HIER. Nach Abzug der Gerichts-, Gutachten- und Versteigerungskosten wird der Verkaufserlös auf Basis der Miteigentumsanteile entsprechend aufgeteilt.

Wenn sich die Liegenschaft (also ein Haus) in Wohneinheiten teilen lässt („Begründung von Wohnungseigentum“), ist das in der Regel eine gute Voraussetzung für eine einvernehmliche Lösung. Wohnungen hingegen lassen sich nicht teilen, wodurch in diesen Fällen eine Zwangsversteigerung wahrscheinlicher ist.

Zwangsversteigerung stoppen?

Um eine Zwangsversteigerung einer Teilungsklage aufzuhalten, bedarf es bestimmter „Teilungshindernisse“, etwa der „Unzeit“ oder des „Nachteils der Übrigen“. Damit ist beispielsweise gemeint, dass ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegt und die Teilung dieses nicht ausreichend decken würde. Kann die Liegenschaft nicht real geteilt oder parifiziert (Begründung von Wohnungseigentum) werden, kann die Zwangsversteigerung in der Regel nicht aufgehalten werden.

„Begründung von Wohnungseigentum“ alias „Parifizierung“

Lässt es die Liegenschaft zu, Wohnungseigentum zu begründen, ist dies für die Miteigentümer ein klarer Vorteil, denn diese Parifizierung erlaubt eine gute Verwertbarkeit der Liegenschaftsanteile. Der Unterschied ist, dass „schlichtes Mieteigentum“ zwar rechtlich ebenso selbständig verwertbar ist, sich aber kaum Käufer für diese Form finden. Handelt es sich aber um begründetes Wohnungseigentum, kann der Anteil (also die parifizierte Wohnung, welche durch die Teilung entstanden ist), erfahrungsgemäß gut verkauft werden. Damit ein Anteil parifiziert werden kann, ist ein sachverständiger Ziviltechniker notwendig, der ein sogenanntes Nutzwertgutachten erstellt. Der Nutzwert lässt sich durch die Nutzfläche und alle wertspezifischen Ursachen ermitteln. Diese werden dann als Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche berechnet. Ist dieses Gutachten erstellt, kann die Parifizierung im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten setzen sich aus dem Gutachter, dem Wohnungseigentumsvertrag und der Eintragung ins Grundbuch zusammen.

Apropos Kosten!

Jetzt, wo wir schon eine Orientierung zum Thema Teilungsklage haben, stellt sich natürlich auch die Frage nach den Kosten. Grundsätzlich ist es so, dass die „Verlierer“-Partei für die Prozesskosten aufkommen muss. Bewertet wird die Immobilie bei der Teilungsklage nach dem Grundstückswert. Wer nun aber glaubt, schlau zu sein und die Immobilie unterhalb ihres Werts bewerten zu lassen, muss mit einer Beanstandung des Gegners rechnen und in Folge mit der Erhöhung des Streitwerts. Tricksen zahlt sich also nicht aus!

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