Servitut Nutzungsrecht Erklärung
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Servitut – Servi-was?!

23. November 2020
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Es gibt so Begriffe, die hat man schon mal gehört, aber man weiß dennoch nicht so recht wohin damit. Geschweige denn mit deren Bedeutung. Wir finden, dass „Servitut“ genau so ein Begriff ist und widmen uns in diesem Beitrag mal der Sache. Apropos Servitut! Wusstest du, dass sich das Grußwort „Servus“ von eben diesem Servitut ableitet und lateinisch „Sklave“ bedeutet? Vielleicht ist ja das schon jene Eselsbrücke, die wir brauchen, um uns die Bedeutung in Zukunft besser merken zu können!


Ein Servitut (auch Dienstbarkeit genannt) ist, juristisch formuliert, eine Dienstbarkeit an einer fremden Sache. Es geht also darum, dass etwas geduldet wird oder unterlassen werden muss. In Puncto Liegenschaft geht es dabei meist um Fahr-, Geh-, Fruchtgenuss- oder Wohn-Rechte. Aber auch Hochspannungsleitungen oder Sendemasten fallen unter diesen Begriff. Grundsätzlich gilt, dass Servitute immer schonend ausgeübt werden müssen, sodass der Eigentümer möglichst wenig beeinträchtigt wird. Wie aber entsteht so eine Dienstbarkeit überhaupt?

Wie kommt es zu einem Servitut?

Ein Servitut kann über drei Möglichkeiten entstehen:

1. Durch Ersitzung

Nutzt eine Privatperson 30 Jahre lang eine Dienstbarkeit die vom Eigentümer geduldet wird, entsteht daraus ein Servitut. (Bei juristischen Personen gilt eine Frist von 40 Jahren). 

2. Durch Vertrag

Ein Servitut kann aber auch durch einen Vertrag entstehen. Es braucht dazu allerdings einen gültigen Titel und Modus. Titel kann entweder die genannte Ersitzung sein, oder etwa ein Teilungsurteil, Modus die Eintragung ins GRUNDBUCH (C-Blatt).

3. Durch Offensichtlichkeit

Es gibt aber auch offensichtliche Servitute. Ihre Existenz ist durch den bloßen Augenschein zu erkennen, etwa Stromleitungen über einem Grundstück, wodurch darauf kein Haus errichtet, oder wenn eine Liegenschaft nur auf diesem einen Weg erreicht werden kann u. d. gl.

Die Eintragung eines Servituts im Grundbuch muss schriftlich und notariell beglaubigt via Vertrag erfolgen. Allerdings ist es auch möglich, dass sich eine Dienstbarkeit aus dem Gewohnheitsrecht heraus ergibt.

Servituts-Arten

Grunddienstbarkeit als Servitut

Unter die Grunddienstbarkeit fällt die Belastung einer Liegenschaft zum Vorteil eines anderen Eigentümers. Das Recht steht dabei jeweils einem anderen Eigentümer zu; gleichzeitig darf dieser bestimmte Handlungen an seiner belasteten Liegenschaft nicht vornehmen. Der Eigentümer einer belasteten Immobilie ist also nur zur Erduldung oder zur Unterlassung gewisser Handlungen verpflichtet. Daneben gibt es aber auch noch die sogenannte

Persönliche Dienstbarkeit (Personalservitut)

Hier geht es darum, dass explizite Personen bevorteilt werden sollen, etwa als Fruchtgenuss-, Gebrauchs- oder Wohnrecht. 

Servitute bei Immobilien

Servitute kommen bei Liegenschaften häufig vor und sind in der Regel nie zum Vorteil des Eigentümers. Daher solltest du vor dem Kauf eines Grundstücks unbedingt einen Blick ins Grundbuch werfen und dich auch vor Ort über mögliche Servitute informieren. Doch welche Servitute sind in der Praxis bei Liegenschaften üblich? 

1.) Wegerecht

Mit diesem Servitut ist einer bestimmten Person, Gruppe oder der Allgemeinheit gestattet, einen Weg zu benützen.

2.) Wohnrecht

Das Wohnrecht ist ein Servitut, das einer bestimmten Person das Recht zur Nutzung – und damit zum Wohnen – gibt. 

3.) Hochspannung und Überlandleitungen

Diese Servitute müssen nicht im Grundbuch eingetragen sein, da es sich dabei um Legalservitute handelt. In den Himmel zu starren kann sich bei der Grundstücksbesichtigung also durchaus lohnen, nein, ist sogar empfehlenswert!

4.) Fruchtgenussrecht

Dieses Servitut ermöglicht einer anderen Person einen Anteil an beispielsweise den Mieterträgen. Der eigentliche Eigentümer muss sein Einkommen durch die Miete dann mit dieser Person teilen. 

Servitute beenden

Grundsätzlich erlischt ein Servitut, wenn es aus dem Grundbuch wieder gelöscht wird. Allerdings gibt es spezielle Situationen, die ebenso zum Ende eines Servituts führen können.

  • Ahnungslosigkeit: Wenn du eine Liegenschaft kaufst und kein Servitut im Grundbuch eingetragen ist, dann verliert der Nutzer sein Recht. Aber Achtung: Du darfst davon keine Ahnung gehabt haben und musst gewisse Diskrepanzen erst bei der eigenen Recherche festgestellt haben.
  • Ablöse oder Verzicht: Mit einer Ablöse- oder Verzichtsvereinbarung kann einem Servitut genauso sein Ende bereitet werden. – Zumindest theoretisch!
  • Verjährung: Wie eingangs erwähnt verjährt ein Servitut nach 30 Jahren, sofern es im Grundbuch eingetragen ist. Ist es nicht eingetragen, verjährt es bereits nach drei Jahren, sofern der Eigentümer die Ausübung des Rechts verhindert (beispielsweise durch eine Absperrung). Der Dienstbarkeitsnehmer kann binnen drei Jahren eine Klage auf Feststellung des Rechts einreichen, danach erlischt das Servitut.
  • Tod: Die Dienstbarkeit erlischt grundsätzlich mit dem Tod der berechtigten Person. Allerdings kann das Servitut mit einer ausdrücklichen Vereinbarung (z. B. Testament) beispielsweise vererbt werden. Nicht selten wird ein Wohnrecht vererbt und sorgt für jede Menge familiären Zündstoff.

Das Geh- und Fahrtrecht ist im übrigen eine Grunddienstbarkeit und erlischt daher erst mit dem Untergang der Sache!

Servitute beim Kauf einer Liegenschaft

Servitute können den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks deutlich schmälern. Da sie jedoch nicht immer im Grundbuch eingetragen sind, solltest du dich vor Ort gründlich umsehen, dabei auch in den Himmel starren und vielleicht begegnest du ja dem einen oder anderen Spaziergänger, der dir etwas über die hiesigen Gewohnheiten erzählen kann. 

Servitute beim Verkauf einer Liegenschaft

Ein Fruchtgenuss- oder Wohnrecht kann beim Verkauf einer Liegenschaft mehr als nur ärgerlich sein. Entweder du findest dich damit ab und akzeptierst die dadurch entstandene Wertminderung, oder aber du versuchst dich und deine Liegenschaft bei der Person freizukaufen, um doch noch den vollen Verkaufspreis für deine Immobilie zu bekommen.


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