Mietkauf
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Mietkauf: Über die Vor- und Nachteile

1. November 2021
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Der Mietkauf ist für viele eine attraktive Lösung erstes Eigentum zu erwerben und hat zweifelsfrei viele Vorteile. Doch diese Finanzierungsform hat auch ihre Schattenseiten, die man vor der Entscheidung bedenken sollte. Wir haben für dich diese Vor- und Nachteile zusammengefasst und hoffen, dir damit eine gute Entscheidungsgrundlage geben zu können!


Bevor wir uns aber den Sonnen- und Schattenseiten von Mietkauf-Liegenschaften widmen, klären wir einmal kurz, was mit dieser Finanzierungsform überhaupt gemeint ist. Bei einem Mietkauf handelt es sich um eine Immobilie in der der Mieter nach Ablauf einer bestimmten Frist die Wohnung kaufen kann. Allerdings betrifft das ausschließlich jene Wohnungen, die auf diese Finanzierungsform ausgelegt sind. Mietkauf bedeutet also nicht, dass ein Mieter nach einer bestimmten Zeit dem Eigentümer ein Kaufangebot macht. Beim Mietkauf findet nämlich zu Beginn des Mietverhältnisses in der Regel bereits eine Anzahlung statt und der Anteil der Miete, der zur Finanzierung hinzugezogen wird, wird ebenso von Anfang an vertraglich vereinbart. In den meisten Fällen ist dann auch noch der Restwert nach Ablauf dieser Frist fällig.

Ablauf beim Mietkauf

Mietkaufwohnungen werden üblicherweise direkt als solche errichtet. Das heißt, um zu einer Mietkaufwohnung zu kommen, ist in der Regel ein Bauträger, eine Genossenschaft oder Private notwendig. Der gesamte Preis der Liegenschaft wird bereits bei Abschluss des Mietkaufvertrages festgelegt, so wie auch die Höhe der monatlichen Miete und der Anteil, der daraus in die Finanzierung fließt. Aber auch die Höhe der Anzahlung (meist 20 % des Kaufpreises) und des Restbetrages nach Ablauf der vereinbarten Frist (meist 10 – 20 Jahre) werden im Zuge dessen festgelegt.

Wenn du dich binnen dieser Frist doch noch gegen den Kauf der Wohnung nach Ende der Laufzeit entscheidest, bekommst du das bereits angezahlte Geld nicht mehr zurück! Versuche daher im Vertrag eine Rücktrittsklausel zu vereinbaren, die festlegt, dass deine Anzahlung rückerstattet wird.

Ist die Laufzeit dann vorbei, kannst du die Immobilie dann zum vereinbarten Restwert kaufen und wirst zum Eigentümer. Unter Umständen und je nach Vertrag kann es auch sein, dass kein Restwert vereinbart wird, weil im Gegenzug dazu die Miete höher oder die Laufzeit länger ist und die Kosten über diesen Weg abgegolten wurden. Problematisch wird der Mietkauf dann, wenn du während der Laufzeit deine Miete nicht zahlen kannst und somit dein Mietkaufvertrag gekündigt wird. Dann verlierst du die Anzahlung und auch jeden Anspruch, die Immobilie doch noch zu kaufen. Soweit zu den Fakten. Kommen wir also zu den Vor- und Nachteilen.

Mietkauf Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile Nachteile
Mängel: Da du schon vor dem Kauf in der Immobilie wohnst, hast du genügend Zeit etwaige Mängel zu entdecken und zu beanstanden. Du kaufst also nicht die Katze im Sack. Geringe Auswahl: Mietkauf-Wohnungen sind nicht leicht zu finden. Daher ist auch die Auswahl der Objekte relativ klein und es gehört schon ziemlich viel Glück dazu, die wirklich passende Wohnung zu finden.

Eigenkapital: Eine Mietkaufwohnung ist auch für kleinere Einkommen möglich, da du kaum Eigenkapital oder einen Wohnkredit brauchst.

 

Qualitätsabstriche: Mietkauf-Wohnungen werden in der Regel nicht ohne Grund als solche angeboten. Hintergrund ist meist der, dass diese Immobilien meistens nicht die beste Lage, Infrastruktur oder Errichtungs-Qualität aufweisen. Da Anbieter sich demzufolge schwer tun ihre Objekte auf „normalem“ Weg zu verkaufen, wird oft und gerne das Modell von Mietkauf-Wohnungen gewählt. Noch dazu, da die Renditen für die Anbieter so meistens sogar höher sind!
Miete: Ein Vorteil ist auch, dass du nicht mit Mieterhöhungen rechnen musst, sofern diese nicht vertraglich geregelt sind. Teilmiete verpufft: Nur selten wird die volle Monatsmiete dem Kaufpreis angerechnet. Du musst also auch hier damit rechnen, dass ein Teil deiner Miete verpufft.
Restwert: Selbst wenn du den Restwert mit einem Wohnkredit finanzieren musst, wird die Finanzierungssumme kleiner ausfallen. Du hast also entweder niedrigere Raten oder kürzere Laufzeiten als bei einer gewöhnlichen Immobilienfinanzierung. Höhere Miete: Rechne auch damit, dass die Miete bei Mietkauf höher ist und vergiss auch nicht Rücklagen für die Instandhaltung. Oder auf Rücklagen für den Restbetrag. In Summe kannst du davon ausgehen, dass die Mietkauf-Wohnung teurer ist, als wenn du die Immobilie regulär sofort erworben hättest.

Rechte Dritter: Du kannst deinen Mietkaufvertrag an Dritte übertragen, sofern du das vertraglich festhältst. Der Dritte kommt dann in den Genuss der von dir angerechneten Mieten und übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten.

 

Kosten Instandhaltung: Auch wenn du im Mietkauf vorerst noch Mieter bist, so treffen dich dennoch die ganze Verantwortung und die vollen Kosten eines Eigentümers. Das bedeutet, dass du für etwaige Sanierungskosten schon in deiner Mietzeit aufkommen musst. Am besten du bildest auch dafür schon rechtzeitig Rücklagen!
 Eigenkapital: Bei Abschluss des Mietkaufvertrages ist eine Anzahlung zu leisten. Diese kann auch als Wohnkredit mit einer Laufzeit von zehn Jahren abgeschlossen werden. Nach Ablauf dieser Zeit ist der Restkaufpreis fällig; die Anzahlung dafür ist bis dahin also bereits bezahlt und wird als Eigenkapital betrachtet. Keine Mitsprache: Obwohl du also für diese Dinge zur Kasse gebeten wirst, hast du im Gegenzug kein Mitspracherecht bei Umbauten. Außer natürlich du hast bei der Vertragserrichtung auch daran gedacht. Mitreden kannst du sonst erst, wenn du die ganze Immobilie abbezahlt hast.
 Nachbarn & Lage: Binnen zehn Jahren (oder mehr) kann man feststellen ob man mit den Nachbarn gut auskommt und ob die Lage der Liegenschaft auch tatsächlich den eigenen Gewohnheiten entspricht.  Keine Miete, alles weg: Wie schon erwähnt, fällst du um alle Anzahlungen und die Kaufoption ein für alle mal um, wenn du deine Miete nicht bezahlst. Obendrein kann der Verkäufer auch noch Schadensersatzansprüche stellen. Ab wann Zahlungsverzug eintritt, muss natürlich im Mietkaufvertrag geregelt werden.
  Kein Verkäufer mehr, alles weg: Aber nicht nur deine Zahlungsschwierigkeit kann problematisch werden. Dein Geld ist nämlich auch weg, wenn dein Verkäufer Insolvenz anmeldet. Vergiss im Vertrag also nicht, auch eine klare Regelung dafür auszuhandeln.

Fazit – Zusammenfassung zum Thema Mietkauf

Tja,… Wir finden ja, dass das Risiko und die Kosten für den Mietkauf möglicherweise nicht verhältnismäßig sind und raten dir dieser Finanzierungsform (aus diesen genannten Gründen) sehr gut für dich abzuwägen. Wenn dich dein Mietkauf-Plan trotz allem nicht loslässt, so möchten wir dir noch folgende Gedanken mit auf den Weg geben:

  • Warum glaubst du, will der Verkäufer verkaufen? Hängt es mit der Lage zusammen? Mit der Infrastruktur oder bahnen sich höhere Sanierungsarbeiten an?
  • Was sagt deine HAUSHALTS-RECHNUNG: Geht sich das alles auch wirklich aus? Also mit der Bildung von Rücklagen für eben Sanierungen und der Rückzahlung des Restwerts, der höheren Miete und ähnlichem?
  • Hast du den Mietkaufpreis mit anderen ortsüblichen Liegenschaften verglichen? Was zahlen andere?
  • Wie sieht es mit dem GRUNDBUCH aus. Ist die Liegenschaft bereits belastet oder hat ein Dritter Ansprüche? Wirf unbedingt einen Blick hinein!
  • Prüfe aber nicht nur das Grundbuch, sondern lasse auch einen unabhängigen Gutachter durch dein Objekt spazieren. So gehst du auf Nummer sicher. Er kann dir nämlich dann auch schon sagen, welche Sanierungen so auf dich zukommen könnten…
  • Hast du dir auch überlegt, für den Fall der Fälle, also ein Unfall oder Arbeitslosigkeit, wie du die Kosten stemmen kannst? Hier kann dir eine VERSICHERUNG weiterhelfen.
  • Wie würde der reguläre Kauf deiner Liegenschaft aussehen? Hast du dazu ein paar erste Informationen eingeholt? Wie hoch wäre beispielsweise deine monatliche Kreditrate, wenn du eine Wohnung gleich kaufen würdest? (Zum KREDITRECHNER)

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