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Mieten oder kaufen?

29. Juni 2020
3 Bewertungen

Viele Mieter stellen sich immer wieder mal die Frage: „Warum zahle ich jahrelang Miete, wenn ich um dasselbe Geld eine Kreditrate und damit Eigentum bekomme?“ Die Frage mieten oder kaufen ist absolut berechtigt, schlüssig aber auch trügerisch, denn dazu sollte man folgendes wissen…


Mieten oder kaufen – keine Milchmädchen-Rechnung

Ganz grundsätzlich gilt zu klären, dass eine Kredit-Rechnung keine Milchmädchen-Rechnung ist. Zahlreiche (zum Teil auch hoch komplexe) Faktoren nehmen bei der Bemessung der KREDITRATE Einfluss.

Brutto- vs. Nettomiete

Ganz grundsätzlich gilt aber auch zu klären, dass, wenn wir von der Miete sprechen, eigentlich Miete inkl. Betriebskosten meinen. Um den Vergleich tatsächlich aufstellen zu können, ist es im ersten Schritt erforderlich, die Betriebskosten aus der Miete herauszurechnen bzw. die reine Miete als Vergleichsbasis heranzuziehen. – So weit, so klar.

Ob mieten oder kaufen: Fiktive Raten sind real!

Wer sich an dieser Stelle unsicher ist, was mit „FIKTIVER RATE“ gemeint ist, findet weiterführende Informationen HIER.

Die Sache mit der fiktiven Rate ist nämlich die: Angenommen, ich zahle jetzt eine netto-Miete (also ohne Betriebskosten) in Höhe von 500,- Euro, so bedeutet das nicht, dass die Bank eine Kreditrate in genau dieser Höhe auch für zahlbar hält. Unter Umständen klingt das nun etwas eigenartig. Bei näherer Betrachtung ist es das aber nicht. Tatsächlich handelt es sich um eine gesetzliche Grundlage.

Denn…

… im März 2016, wurde das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) zum Schutz des Verbrauchers bei Wohnkrediten eingeführt. Seither müssen Banken bei der Berechnung der HAUSHALTS-RECHNUNG einen fiktiven Zinssatz zur Raten-Berechnung heranziehen.

Info!

Verbraucher sollen während der Laufzeit ihres Kredits auch dann nicht in Zahlungs-Schwierigkeiten kommen, wenn der Zinssatz ansteigt. Obgleich dieser Umstand sich auf variabel verzinste Darlehen bezieht, ist er auch für fix-verzinste Kredite lt. Gesetz anzuwenden.

Die Haushalts-Rechnung entscheidet!

In der Praxis sieht das ganze dann so aus, dass die Bank nicht mit dem tagesaktuellen Zinssatz von sagen wir einmal: 1,000 % (Beispielwert) rechnet. Tatsächlich wird ein Zinssatz von etwa 4,000 % herangezogen. Vorgeschrieben ist auch, dass sich die daraus resultierende (fiktive) Ratenhöhe innerhalb des frei verfügbaren Kapitals der Haushaltsrechnung bewegen muss. Die HAUSHALTS-RECHNUNG auf dieser Basis darf also zu keinem negativen Ergebnis führen! Ist das Ergebnis negativ, so wird der HAUSKREDIT nicht bewilligt. Es zahlt sich also aus, schon im Vorfeld abschätzen zu können, wie man vor der Bank etwa dasteht.

Wege zu einem positiven Ergebnis (Verbesserung der Bonität)

  • Erstellen Sie die HAUSHALTS-RECHNUNG von Anfang an mit einem EXPERTEN, wie wir es sind. Sie können schon im Vorfeld abschätzen, bei welcher Bank die Chancen besser sind.
  • Verbessern Sie Ihre BONITÄT. Wie das geht, lesen Sie unter anderem HIER.
  • Verwenden Sie unseren QUICK-CHECK und bringen Sie Ihre Chance risikofrei in Erfahrung.
  • Vereinbaren Sie einen BERATUNGS-Termin in einer unserer Filialen in Ihrer NÄHE. Selbstverständlich ist unsere Beratung kostenlos und vollkommen unverbindlich. So, wie auch der Rest unserer Leistungen!

Beispiel: Alles Gut

Das frei verfügbare Kapital laut Haushaltsrechnung deckt sich mit der bisherigen Mietzahlung und beträgt 500,- Euro pro Monat. Das Ergebnis der Bank unter Berücksichtigung der fiktiven Rate (mit einer Verzinsung von 4,0000 %) beträgt weniger als 499,- Euro pro Monat. ERGO: Es spricht lt. Haushaltsrechnung nichts gegen eine Finanzierung.

Beispiel: Problem-1

Das frei verfügbare Kapital ändert sich nicht und beträgt 500,- Euro pro Monat. Das Ergebnis der Bank, welche mit einer Verzinsung von 4,000 % (fiktive Rate) gerechnet hat, liegt aber bei über 500,- Euro pro Monat. ERGO: Die Bank darf nach den Bestimmungen des HIKrG und zum Schutz des Verbrauchers nicht finanzieren, da das Ergebnis der fiktiven Rate das frei verfügbare Kapital übersteigt.

Beispiel: Problem-2

Die Berechnung des frei verfügbaren Kapitals kommt zu einem überraschenden Ergebnis unter 500,- Euro. Grund dafür ist, dass bei der Berechnung Zahlungs-Aspekte herangezogen wurden, die man selbst bislang nicht berücksichtigt hat. Nichtsdestotrotz sind diese für die Berechnung erforderlich!

Wir wissen aus Erfahrung, dass bei der Einschätzungen der eigenen Ausgaben oft mehr als nur ein Auge zugedrückt wird.

Haushalts-Rechnung negativ?

Es kommt häufig vor, dass das Ergebnis der HAUSHALTS-RECHNUNG im Rahmen einer FINANZIERUNGS-ANFRAGE deutlich von der eigenen Berechnung abweicht. Das an sich ist nicht das Problem. Kritisch wird die Sache nur dann, wenn das frei verfügbare Kapital so gering ist, dass Laufzeit und Zinssatz überproportional hoch ausfallen. Unter diesen Umständen macht eine Finanzierung dann eigentlich keinen Sinn mehr.
In so einem Fall bietet sich an, die eigenen Kostenstrukturen zu hinterfragen, sich an der eigenen Nase zu nehmen und Ausgaben-Gewohnheiten gegebenenfalls dauerhaft zu ändern. Die besten Spartipps für’s Eigenheim haben wir HIER zusammen gefasst

Kurz: Ist das Ergebnis der fiktiven Rate also höher, als das frei verfügbare Kapital pro Monat laut Haushaltsrechnung, darf die Bank gar nicht erst finanzieren.

Aus diesem Kontext ergeben sich nun zwei zentrale Fragen:

  1. Welche Bank rechnet mit welcher fiktiven Rate?
  2. Ist es möglich, bei einer Bank mit einer höheren fiktiven Rate abgelehnt zu werden, während man bei einer anderen Bank mit einer niedrigeren fiktiven Rate nicht abgelehnt wird?

Welche Bank rechnet mit welcher fiktiven Rate?

Die Antwort zur ersten Frage ist wohl eine Art „Betriebsgeheimnis“. Als unabhängige Kreditmakler wissen wir sehr wohl, welche Banken bei welchem Haushaltsrechnungs-Ergebnis mit Sicherheit nicht mitmachen. Wir wissen im Gegenzug aber auch, bei welcher Bank man sich noch Hoffnung machen kann. Selbst bei einem nicht ganz so prickelnden Ergebnis.

Wer sich bislang im Alleingang um eine Finanzierung bemüht und nur Absagen erhalten hat, ist unter Umständen genau an dieser fiktiven Rate gescheitert.

Wobei wir nun bei der Antwort zur zweiten Frage angekommen sind, die da lautet: Ja.

Die Sache mit der fiktiven Rate ist nur ein Beispiel für Zweck, Sinn und Nutzen von uns unabhängigen Kreditmaklern. Ohne Werbung machen zu wollen, aber durch unsere Unterstützung sinken nicht nur die Kosten, sondern es steigen eben auch die Chancen.

Miete oder Eigentum richtig vergleichen

Wer die Netto-Miete mit dem Erwerb von Eigentum vergleichen will, sollte auf Nummer sicher gehen. Das bedeutet, von vorn herein mit einem Zinssatz ähnlich der fiktiven Rate zu rechnen. Wir empfehlen sogar, darüber anzusetzen und mit bis zu 4,500 % zu kalkulieren. Wer sich danach noch im Spektrum des frei verfügbaren Einkommens bewegt, hat aus Sicht der Haushaltsrechnung schon einmal gute Chancen für eine Bewilligung.

Doch das ist noch nicht alles.

Wer Miete zahlt, zahlt „nur“ Miete. Das aufzubringende EIGENKAPITAL in Höhe von 30 % des Kaufpreises oder aber die NEBENKOSTEN von etwa 10 % sind für Mieter irrelevant. Angehende Eigentümer sollten aber berücksichtigen, dass auch diese Reserven vorhanden sein sollten. Zwar ist die HAUS-FINANZIERUNG ohne Eigenkapital möglich, doch hat dies auch ihren Preis. Mehr dazu lesen Sie HIER!

Wer also lieber kaufen als mieten möchte, sollte entsprechende Ersparnisse parat haben!

Wir rechnen für Sie

Ohne Werbung machen zu wollen: Aber wem das alles viel zu kompliziert ist, der macht sich am besten einen kostenlosen  und unverbindlichen TERMIN in der nächstgelegenen schlau-finanziert FILIALE aus!

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Unser Haushaltsrechner dient ausschließlich als Orientierungshilfe und dazu, dass Sie sich ein Bild über Ihr monatliches Budget machen können. Es handelt sich dabei lediglich um einen Referenzwert und um kein verbindliches Angebot gemäß §12 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG). Bei der Berechnung wurden keine Spesen berücksichtigt und jede Haftung für eine mögliche Fehlfunktionen wird ausgeschlossen. Wir weisen darauf hin, dass die angezeigten Kreditkonditionen bonitätsunabhängig und änderbar sind. Die endgültigen Konditionen und die resultierende Ratenhöhe können erst nach erfolgter Kreditwürdigkeits- und Bonitätsprüfung durch das kreditgewährende Geldinstitut festgelegt werden. Hinweis: Ein Kredit kann durch ein Kreditinstitut nicht gewährt werden, wenn der Kreditgeber nicht imstande ist eine Kreditwürdigkeitsprüfung vorzunehmen, weil sich der Verbraucher weigert, die für die Prüfung seiner Kreditwürdigkeit erforderlichen Informationen oder Nachweis zu legen.


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