Viele Mieter stellen sich immer wieder mal die Frage: „Warum zahle ich jahrelang Miete, wenn ich um das selbe Geld eine Kreditrate und damit Eigentum bekomme?“ Die Frage ist absolut berechtigt, schlüssig aber auch trügerisch, denn dazu sollte man folgendes wissen…


Ganz grundsätzlich gilt zu klären, dass eine Kreditrechnung keine Milchmädchen-Rechnung ist, da zahlreiche (zum Teil auch hoch komplexe) Faktoren bei der Bemessung der Kreditrate Einfluss nehmen.

Ganz grundsätzlich gilt aber auch zu klären, dass, wenn wir von der Miete sprechen, eigentlich Miete inkl. Betriebskosten meinen. Um den Vergleich tatsächlich aufstellen zu können, ist es im ersten Schritt erforderlich, die Betriebskosten aus der Miete herauszurechnen, bzw. die reine Miete als Vergleichsbasis heranzuziehen. – So weit, so klar.

Fiktive Raten sind real!

Wer sich an dieser Stelle unsicher ist, was mit „fiktiver Rate“ gemeint ist, findet weiterführende Informationen HIER.

Die Sache mit der fiktiven Rate ist nämlich die: Angenommen, ich zahle jetzt eine netto-Miete (also ohne Betriebskosten) in Höhe von € 500,-, so bedeutet das nicht, dass die Bank eine Kreditrate in genau dieser Höhe auch für zahlbar hält. Unter Umständen klingt das nun etwas eigenartig, bei näherer Betrachtung ist es das aber nicht. Tatsächlich handelt es sich um eine gesetzliche Grundlage, denn:

Seit März 2016, als das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) zum Schutz des Verbrauchers bei Hypothekar- und Immobilienkrediten – also Wohnkrediten, eingeführt wurde, müssen Banken bei der Berechnung der Haushaltsrechnung (auch Leistbarkeitsrechnung genannt) einen fiktiven Zinssatz zur Ratenberechnung heranziehen. Der Hintergrund: Verbraucher sollen während der Laufzeit ihres Kredits auch dann nicht in Zahlungsschwierigkeiten kommen, wenn der Zinssatz ansteigt. Obgleich dieser Umstand sich auf variabel verzinste Darlehen bezieht, ist er auch für fix-verzinste Kredite lt. Gesetz anzuwenden.

In der Praxis sieht das ganze dann so aus, dass die Bank nicht mit dem tagesaktuellen Zinssatz von sagen wir einmal: 1,000 % (Beispielwert) rechnet, sondern mit einem Zinssatz von 4,000 %. Weiters ist gesetzlich vorgeschrieben, dass sich die daraus resultierende (fiktive) Ratenhöhe innerhalb des frei verfügbaren Kapitals der Haushaltsrechnung bewegen muss.

Beispiel-alles-gut: Das frei verfügbare Kapital laut Haushaltsrechnung deckt sich mit der bisherigen Mietzahlung und beträgt € 500,- pro Monat. Das Ergebnis der Bank unter Berücksichtigung der fiktiven Rate (mit einer Verzinsung von 4,0000 %) beträgt € < 499,- pro Monat. ERGO: Es spricht lt. Haushaltsrechnung nichts gegen eine Finanzierung.

Beispiel-Problem-1: Das frei verfügbare Kapital ändert sich nicht und beträgt € 500,- pro Monat. Das Ergebnis der Bank, welche mit einer Verzinsung von 4,000 % (fiktive Rate) gerechnet hat, liegt aber bei über € 500,- pro Monat. ERGO: Die Bank darf nach den Bestimmungen des HIKrG und zum Schutz des Verbrauchers nicht finanzieren, da das Ergebnis der fiktiven Rate das frei verfügbare Kapital übersteigt.

Beispiel-Problem-2: Die Berechnung des frei verfügbaren Kapitals kommt zu einem überraschenden Ergebnis unter € 500,-, da bei der Berechnung Zahlungsaspekte herangezogen wurden, die man selbst bislang nicht berücksichtigt hat und welche für die Haushaltsrechnung dennoch erforderlich sind. Wir wissen aus Erfahrung, dass, wenn es um die Einschätzungen der eigenen Ausgaben geht, oft mehr als nur ein Auge zugedrückt wird. Es kommt daher nicht selten vor, dass das Ergebnis einer Haushaltsrechnung im Rahmen einer Finanzierungsanfrage sich deutlich von der eigenen Berechnung unterscheidet. Das an sich ist nicht das Problem per se. Kritisch wird die Sache nur dann, wenn das frei verfügbare Kapital so gering ist, dass Laufzeit und Zinssatz überproportional hoch ausfallen und eine Finanzierung unter diesen Umständen eigentlich keinen Sinn macht.
In so einem Fall bietet sich an, die eigenen Kostenstrukturen zu hinterfragen, sich an der eigenen Nase zu nehmen und Ausgabengewohnheiten ggf. dauerhaft zu ändern. Die besten Spartipps für’s Eigenheim haben wir HIER zusammen gefasst.

Kurzfassung: Ist das Ergebnis der fiktiven Rate also höher als das frei verfügbare Kapital pro Monat laut Haushaltsrechnung, darf die Bank gar nicht erst finanzieren.

Aus diesem Kontext ergeben sich nun zwei zentrale Fragen:

  1. Welche Bank rechnet mit welcher fiktiven Rate?
  2. Ist es möglich, bei einer Bank mit einer höheren fiktiven Rate abgelehnt zu werden, während man bei einer anderen Bank mit einer niedrigeren fiktiven Rate nicht abgelehnt wird?

Die Antwort zur ersten Frage ist wohl eine Art „Betriebsgeheimnis“, denn als ungebundene Kreditvermittler wissen wir beispielsweise sehr wohl, welche Banken bei welchem Haushaltsrechnungsergebnis mit Sicherheit nicht mitmachen. Wir wissen im Gegenzug aber auch, bei welcher Bank man sich noch Hoffnung machen kann, selbst bei einem nicht ganz so prickelnden Ergebnis. Wer sich bislang im Alleingang um eine Finanzierung bemüht und nur Absagen erhalten hat, ist unter Umständen genau an dieser fiktiven Rate gescheitert. Wobei wir nun bei der Antwort zur zweiten Frage angekommen sind, die da lautet: Ja.

Die Sache mit der fiktiven Rate ist nur ein Beispiel für Zweck, Sinn und Nutzen von Kreditvermittlern wie wir es sind. Ohne Werbung machen zu wollen, aber durch unsere Unterstützung sinken nicht nur die Kosten, sondern es steigen eben auch die Chancen.

Zurück zum Thema.

Wer die Netto-Miete mit dem Erwerb von Eigentum vergleichen will, sollte auf Nummer sicher gehen und von vorn herein mit einem Zinssatz, ähnlich der fiktiven Rate, rechnen. Wir empfehlen sogar, darüber anzusetzen und mit bis zu 4,500 % zu kalkulieren. Wer sich danach noch im Spektrum des frei verfügbaren Einkommens bewegt, hat aus Sicht der Haushaltsrechnung schon einmal gute Chancen für eine Bewilligung.

Doch das ist noch nicht alles. Wer Miete zahlt, zahlt „nur“ Miete…. und muss sich nicht um einen aufzubringenden Batzen Eigenkapital in Höhe von 30 % des Kaufpreises oder aber um Kaufnebenkosten in Höhe von etwa 10 % kümmern.

Soll heißen: Wer lieber kaufen als mieten möchte, der sollte entsprechende Ersparnisse parat haben, denn eine Vollfinanzierung (also eine Finanzierung ohne Eigenkapital) ist auch immer so eine Sache (siehe Artikel).

Wir rechnen für Sie.

Ohne Werbung machen zu wollen: Aber wem das alles viel zu kompliziert ist, der macht sich am besten einen kostenlosen und unverbindlichen Termin in der nächstgelegenen schlau-finanziert Filiale aus!

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