Dass ein laufender Baukredit nach beispielsweise 10 Jahren gekündigt wird, kann schon mal vorkommen. Wir haben die wichtigsten Fragen samt ihren Antworten zusammen gefasst.


Frage Nr. 1: Wer kann einen Baukredit überhaupt kündigen?

Antwort: Ein laufender Baukredit kann sowohl vom Kreditnehmer, als auch vom Kreditgeber gekündigt werden. Unter Kreditgeber verstehen wir eine Bank oder eine Bausparkasse gleichermaßen.

Frage Nr. 2: Warum sollte ein Kreditnehmer seinen Baukredit kündigen?

Antwort: Ganz einfach: um Geld zu sparen, denn: Kreditverträge, die vor mehr als fünf bis sieben Jahren abgeschlossen wurden, haben teilweise deutlich höhere Zinsen als derzeit üblich ist. Vor allem Bauspardarlehen müssen einen Mindestzinssatz haben den der Kunde vor allem in der variablen Zinsphase zu berappen hat. Anno dazumals lagen diese noch im Bereich von mindestens 3,000% oder sogar bei 3,5000%. Mittels Umschuldung können vor allem die Verträge aus dieser Zeit jede Menge Geld sparen und dies wiederum ist ein sehr, sehr guter Grund für den Kreditnehmer, seinen Hauskredit zu kündigen.

Frage Nr. 3: Worauf sollte man bei der Kündigung als Kreditnehmer achten?

Antwort: Die Kreditkündigung führt – ganz allgemein und ungeachtet dessen, welche Partei den Vertrag kündigt – dazu, dass der noch offene Kreditbetrag zum Kündigungszeitpunkt vollständig zurück gezahlt werden muss. Der offene Restbetrag muss nun entweder aus Eigenmitteln oder aber durch einen anderen Kredit (= Umschuldung) beglichen werden. Wichtig ist dabei vor allem, die Kündigungsfristen in Erfahrung zu bringen. Diese sind im Kreditvertrag festgehalten und betragen zumeist sechs Monate. Auch auf das Wort „Pönale“ sollte man im Kündigungsfall einer Fixzinsvereinbarung unbedingt achten um eine tatsachengetreue Kalkulation vornehmen zu können.

Frage Nr. 4: Wie können die Gründe für oder gegen eine Kündigung bestimmt werden?

Antwort: Im Falle von Kündigungsfristen berechnet man die Höhe des Kreditsaldos zum Abrechnungsstichtag. Dabei wichtig zu wissen ist, dass die monatlichen Raten mal der Anzahl der noch zu zahlenden Monate nicht der Betrag ist, um den sich der Saldo reduziert. Weitere Zinsanteile, Tageszinsen, Abschlusspesen, eventuelle Löschungskosten udgl. kommen noch hinzu. Für den Laien ist es gar nicht so einfach, auf eine korrekte Summe des noch offenen, tatsächlichen Betrages zu kommen. Ratsam ist, nach der Zusage der neu finanzierenden Bank eine Saldobestätigung der bisher-finanzierenden Bank anzufordern.

Allgemein: Es geht immer darum, ganz genau durchzurechnen, ob ein günstigerer Zinssatz in Relation zu den anfallenden neuen Finanzierungsnebenkosten steht. Eine Umschuldung innerhalb der ersten fünf Jahre, beispielsweise führt oft zu großer Verwunderung, da sich der Kreditbetrag kaum reduziert hat, obwohl der Kunde monatlich teilweise hohe Raten zahlt. Auch hierbei ist wichtig folgendes zu wissen: Es handelt sich um eine finanzmathematische Tatsache, dass in der ersten Hälfte der Kreditlaufzeit nur etwa 30 bis 35 % des Kredites zurück bezahlt werden. Die Tilgung des Kredits beginnt nämlich tatsächlich erst in der zweiten Hälfte und diese Ersparnis erfährt der Kreditnehmer dann sehr wohl als über-überaus angenehm.

Frage Nr. 5: Wie kann es zu einer Kündigung durch die Bank kommen?

Antwort: In den meisten Fällen kommt es aufgrund von Zahlungsrückständen oder ignorierten Mahnungen zur Kündigung von Seiten des Kreditgebers. Es kann aber auch vorkommen, dass die Bank Kenntnis von Umständen erlangt, die darauf schließen lassen, dass die ordnungsgemäße Rückzahlung nicht wie vereinbart weiterhin gewährleistet ist, beispielsweise durch nachhaltige Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse. Es kann aber auch zur Verringerung des Wertes der Sicherheiten kommen, etwa wenn eine 360 KV-Leitung neben dem Grundstück errichtet wird. In solch einem Fall kann es sein, dass die Bank eine zusätzliche Sicherheit verlangt und wenn diese nicht erbracht werden kann, eine Kündigung erfolgt.

Von einer außergewöhnlichen Kündigung ist dann die Rede, wenn sich die Vermögensverhältnisse verschlechtern, oder wenn die Bank erfährt, dass der Kreditnehmer unrichtige Angaben zu seinen Vermögensverhältnissen gemacht hat.

Frage Nr. 6: Was kann man tun, wenn die Bank den Kredit kündigt?

Antwort: Das allerwichtigste in solch einer Situation ist, das Gespräch mit der Bank zu suchen. Sich „tot zu stellen“ ist absolut keine Lösung und verschlimmert den gesamten Sachverhalt maßgeblich. Wer die Bank rechtzeitig über veränderte Umstände informiert und proaktiv das Gespräch sucht, hat gute Chancen, das die Bank einem entgegen kommt und bereit ist, eine gemeinsame Lösung zu erarbeiten.

Frage Nr. 7: Welche Rechte hat der Kreditnehmer im Fall einer Kündigung durch den Kreditgeber?

Antwort: Liegt die Kündigung bereits schriftlich vor, so hat der Kreditnehmer kaum Möglichkeiten, die Situation zu verbessern. Im Fall einer Nachforderung von Sicherheiten (Beispiel der 360 KV-Leitung), kann die Bank einem durch höhere Zinskonditionen entgegen kommen und einer Vertragsauflösung damit entgegen wirken. Allerdings müssen diesen neuen (höheren) Konditionen, die der Bank als zusätzliche Sicherheit aufgrund des gestiegenen Risikos dienen, vom Kreditnehmer ausdrücklich akzeptiert werden. Die Bank kann das ohne Zustimmung nicht einseitig ändern.

Im Falle des Zahlungsrückstandes hat der Kreditgeber das Recht nach einem ordentlichen Mahnlauf und Berücksichtigung einer Nachfrist von üblicherweise zwei Wochen, den Kredit zu kündigen. Erfolg auf diese Kündigung keine Reaktion, so wird der Fall an die Rechtsabteilung der Bank übergeben, welche in erster Instanz eine Ausgleich des Rückstandes erzielen werden will – im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung der betroffenen Liegenschaft.

Mit der ersten Mahnung ist im Normalfall zwei Wochen nach dem Zahlungsverzug zu rechnen. Nach vier Wochen folgt die zweite, nach sechs Wochen im Regelfall die dritte Mahnung zuzüglich 2-wöchiger Nachfrist. In Summe beträgt die Dauer zwischen nicht-Zahlung und Übergabe an die Rechtsabteilung somit etwa acht Wochen. Innerhalb dieser Zeit sollte der Kreditnehmer unbedingt den Kontakt mit der Bank suchen.

Frage Nr. 8: Wann sollte man einen Anwalt oder den Konsumentenschutz hinzu ziehen?

Antwort: Sind die Fronten bereits massiv verhärtet und kann durch ein Gespräch keine Lösung mehr erzielt werden, so kann sich die Unterstützung durch den Anwalt oder Konsumentschutz lohnen. Allerdings sollte dieser Weg erst als wirklich letzte Option beschritten werden.

Frage Nr. 9: Wann oder bis wann lohnt sich eine Umschuldung?

Antwort: Aus Erfahrung lohnt sich die Kündigung/Umschuldung vor allem in der ersten Hälfte der Kreditlaufzeit ab dem 5. Jahr. Im letzten Drittel der Laufzeit, bzw. in den letzten fünf Jahren lohnt sich die Umschuldung in der Regel nicht mehr.

Frage Nr. 10: Gibt es alte Verträge, die hinsichtlich einer Umschuldung unbedingt durchgerechnet werden sollten?

Antwort: Bauspardarlehen, die vor 2013 abgeschlossen wurden und keine Fixzinsphase mehr haben, sind zu den heutigen Konditionen vergleichsweise teuer. Selbst mit Berücksichtigung der Kosten für die Pönale kann sich eine Umschuldung für diese Fälle auszahlen. Eine Zinsersparnis von 1,500 % pro Jahr ist dabei durchaus realistisch.

Aber auch Fremdwährungsfinanzierungen können durch eine Umschuldung wesentlich günstiger werden. Der springende Punkt ist bei diesen allerdings nicht der Zinsvorteil bzw. Zinsunterschied von damals und heute, sondern viel mehr die Währungsverluste und Tilgungslücken. Rechtzeitige Information um ein Ausstiegsszenario zu planen ist für diese Finanzierungsform unerlässlich, da ein böses Erwachen sonst oft nicht mehr abgewendet werden kann.