Kreditnebenkosten können für große (und böse) Überraschungen sorgen. Bei der Entscheidung für oder gegen ein bestimmtes Angebot sollte man daher auch auf diese ein Auge werfen und genau rechnen. Doch damit das möglich ist, muss man folgendes darüber wissen:

Arten von Kreditnebenkosten

Kreditnebenkosten werden unterschieden als sogenannte Kaufnebenkosten und Finanzierungsnebenkosten. Dahinter steckt folgendes:

 

Die KAUFnebenkosten:

Als Basis der Kaufnebenkosten dient der Kaufpreis der Liegenschaft. Die dafür anfallenden Kaufnebenkosten (KNK) setzen sich aus der Grunderwerbssteuer (normal 3,5 %), der Eintragungsgebühr ins Grundbuch (Intabulationsgebühr) in Höhe von 1,1 % (brutto für netto!), den Kosten für die Kaufvertragserrichtung bzw. die Treuhandabwicklung (etwa 2,0 %; inkl. MWSt. 2,4 %) sowie das Maklerhonorar (sofern der Kauf nicht privat erfolgt) in höhe von etwa 3,6 % (brutto) zusammen. Die Kaufnebenkosten belaufen sich somit auf etwa 10,6 % des Kaufpreises, ohne Makler muss man mit etwa 7 % rechnen.

Die FINANZIERUNGSnebenkosten:

Die Finanzierungsnebenkosten (FNK) wiederum ergeben sich aus der Grundbuchseintragungsgebühr für die Besicherung des Kredites mit einer Hypothek in Höhe von 1,2 % zuzüglich Nebengebührensicherstellung von 1,44 – 1,56 % der Bankbearbeitungsgebühr (diese liegt bei Baufinanzierungen wiederum bei 2 – 3 % des Gesamtkreditbetrages). Zu den Finanzierungsnebenkosten zählen aber auch die Kosten für die Immobilienbewertung, Grundbuchsauszüge, Grundbuchsgesuche, Vertragsausfertigungskosten, Beglaubigungskosten u. s. w. Kurzum: Die FNK machen in Summe etwa 4,6 – 5 % des Kreditbetrages aus.

Zur Vorstellung in Euro: Möchte Herr Schlau € 100.000,- ausbezahlt haben, so muss er hinsichtlich der FNK € 105.263,16 aufnehmen.

Übrigens: Etwa die Hälfte der Kreditnebenkosten entstehen durch Steuern oder Zahlungen an den Bund und die Gemeinde.

3 Varianten

Für die Bank gibt es drei Varianten, die Nebenkosten in der Kreditverbindlichkeit zu verpacken.

  1. Sie schlägt die Finanzierungskosten auf den Kreditbetrag auf (siehe Beispiel)
  2. Sie zieht die Finanzierungskosten vom Kreditbetrag ab (Herr Schlau würde nicht € 100.000,- sondern nur € 94.736,84 erhalten)
  3. Sie gewährt eine separate monatliche Ratenzahlung die parallel zum Tilgungsbetrag abgegolten wird (eher unüblich)

Der Effektivzins

Der Effektivzinssatz ist der Zinssatz, der um alle Kreditkosten bereinigt ist. Er ist aber auch ein temporärer Wert, der künftige Zinsentwicklungen nicht berücksichtigt. Aufgrund der Bereinigung ist er jene Vergleichsgröße, die am ehesten einen Aufschluss über die Angebotsqualität liefern kann.

Grundsätzlich gibt die Bank einen Zinssatz an den Kunden weiter. Dieser wird als Nominalzinssatz, Sollzinssatz oder als Außenkondition bezeichnet. Diese Zinssätze beinhalten jedoch noch keine finanzierungsrelevanten Versicherungsbeiträge, Kontoführungskosten oder ähnliches. Der Effektivzinssatz hingegen schon. Spinnen wir unser bereits genanntes Rechenbeispiel zur besseren Veranschaulichung weiter:

 

Obwohl Herr Schlau nur € 100.000,- benötigt, muss er einen Kredit um € 105.263,16 (FNK) aufnehmen und dafür Zinsen zahlen. Das heißt: Für die € 5.263,16, die ihm gar nicht zur Verfügung stehen, muss er ebenso Zinsen zahlen. Durch diesen Betrag, der ja von den Finanzierungsnebenkosten her rührt, steigt der Gesamtzinssatz des Finanzierungsbedarfs der € 100.000,-. Der Nominalzinssatz würde diesen Faktor nicht berücksichtigen (und die tatsächlichen Kosten dadurch verfälschen). Der Effektivzinssatz berücksichtigt hingegen auch diese Kosten, so wie die oben genannten.

Anmerkungen aus der Praxis

Um die Nebenkosten so gering wie möglich zu halten, lohnt es sich nicht, den Kaufpreis am Papier zu schmälern oder aber Teilbeträge „unter der Hand“ zu zahlen. Man darf nämlich sehr wohl darauf vertrauen, dass das Finanzamt ortsübliche Preise kennt und Kaufverträge auf die Versteuerung hin überprüft.

Um Probleme von Anfang an zu verhindern ist es absolut vorrangig, sich mit der Thematik der Nebenkosten auseinander zu setzen und diese detailliert in der Beratung zu hinterfragen. Eine seriöse Beratung beginnt IMMER mit der Erarbeitung des Finanzierungsbedarfes INKLUSIVE Nebenkosten.

Nehmen Sie unser kostenloses und unverbindliches Angebot zur umfangreichen Beratung in Anspruch und vereinbaren Sie einen Termin!

Experten-Tipp

„Das günstigste Geld ist und bleibt das Eigenkapital. Einen Kreditbetrag unnötig zu erhöhen um keine Eigenmittel einzusetzen führt zwangsweise zum unnötigen Anstieg der Finanzierungsnebenkosten. Selbst wenn Eigenmittel im Nachhinein zur Sondertilgung eingesetzt werden, wird der Kreditbetrag zwar weniger, die Nebenkosten müssen aber dennoch in voller Höhe abgegolten werden“.

Alexander Walzinger, Finanzierungsberater
25 Jahre Erfahrung