Immobilien-Kaufvertrag
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Immobilien-Kaufvertrag

14. November 2021
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Kaufvertrag ist nicht gleich Kaufvertrag. Vor allem bei Immobilien. Wer schon einmal in einem Rechtsstreit verwickelt war, weiß welche hohen Belastungen damit verbunden sein können. Für einen juristisch sorgenfreien Eigentumserwerb ist der Immobilien-Kaufvertrag der Dreh- und Angelpunkt. Entsprechend sorgsam sollte dieser daher aufgesetzt und durchdacht werden. Wir haben einige Anregungen zusammengefasst und erläutern, worauf es beim Kaufvertrag ankommt.


Immobilien-Kaufvertrag – Erstellung

Grundsätzlich kann der Immobilien-Kaufvertrag in Österreich zwischen Käufer und Verkäufer selbst erstellt werden. Rein theoretisch ist es sogar möglich, lediglich eine mündliche Vereinbarung zu treffen. Wir raten von diesen Alleingängen allerdings ab, denn wenn es nachträglich zu Streitigkeiten kommt, ist das ein handfestes Problem.

Der Immobilien-Kaufvertrag dient also in jedem Fall zum Schutz von Käufer und auch Verkäufer. Auf eine schriftliche und beglaubigte Vereinbarung sollte daher auf keinen Fall verzichtet werden. Am besten ist, sich den Vertrag von Anfang an professionell, etwa von einem Notar oder Rechtsanwalt aufsetzen zu lassen. Diese kennen die wesentlichen Aspekte und stellen die reibungslose Kaufabwicklung sicher.

Die Vertragserrichtung ist zwar mit Kosten verbunden, doch die Praxis zeigt, dass sich diese Investition lohnt. Gerichtsstreitigkeiten sind in der Regel wesentlich teurer (und nervenaufreibender) als die einmalige Investition in die Vertragsgestaltung!

Kosten der Immobilien-Vertragserrichtung

Die Kosten für die Vertragserrichtung beim Kauf von Immobilien sind in Österreich durch Kammertarife klar geregelt und belaufen sich auf 2 % des Kaufpreises (zzgl. USt.). In manchen Fällen sind in diesen 2 % auch die Kosten einer TREUHANDSCHAFT inkludiert. 

Wenn du für den Kauf der Immobilie eine Finanzierung benötigst, wird die finanzierende Bank eine treuhändische Kaufabwicklung verlangen!

Es lohnt sich, dies in Erfahrung zu bringen und ggf. den Treuhänder als zusätzliche Sicherheit in Anspruch zu nehmen. Neben den 2 % des Kaufpreises kannst du im Übrigen auch ein Pauschalhonorar vereinbaren.

Ablauf Immobilien-Kauf

Du hast deine Traum-Immobilie gefunden, live besichtigt und schon Informationen über die Rücklagen der Instandhaltung, die Hausverwaltung, Nachbarschaft und der gleichen eingeholt? Dann gilt es im nächsten Schritt, die Sache mit der Finanzierung zu regeln. Am besten stellst du eine FINANZIERUNGSANFRAGE oder nimmst direkt Kontakt mit einem unserer STANDORTE in deiner Nähe auf.

Kaufanbot

Passt deine HAUSHALTSRECHNUNG auch unter Berücksichtigung der FIKTIVEN RATE, deine BONITÄT und deine Sicherheiten, steht einer Finanzierungszusage durch die Bank in der Regel nichts mehr im Weg. Nun geht es im nächsten Schritt um dein Kaufanbot. Dabei handelt es sich um einen Vorvertrag. Zu diesem Zeitpunkt solltest du bereits ganz sicher sein, dass du diese Immobilie kaufen willst und auch kannst (Finanzierungszusage erhalten haben).

Das Kaufanbot beim Immobilienmakler entspricht einem Vorvertrag beim Immobilienkauf. Der Vorvertrag muss inhaltlich bereits so weit ausgearbeitet sein, dass dieser mit dem endgültigen Immobilien-Kaufvertrag übereinstimmt. Beide Vertragsparteien sind an diese Vereinbarungen gebunden und können bei Nichteinhaltung ggf. auf Schadenersatz klagen!

Immobilien-Kaufvertrag

Nun steht die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags an. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Frage, wer den Vertrag aufsetzt, welche Inhalte abgedeckt werden und wie die Haftungslage hinsichtlich etwaiger Mängel behandelt wird. Dieser Kaufvertrag darf, wie erwähnt, inhaltlich nicht vom Vorvertrag abweichen.

Der tatsächliche Eigentumserwerb erfolgt in Österreich nicht durch die Unterzeichnung des Immobilien-Kaufvertrags, sondern erst mit der Eintragung ins GRUNDBUCH!

Immobilien-Kaufvertrag: Die wichtigsten Vertragsbestandteile

Vertragspartner

Neben dem Vor- und Nachnamen musst du auch die Vertragspartner mit Anschrift, Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummer, Staatsbürgerschaft und Beruf vertraglich festhalten. Wichtig ist, dass diese eindeutig für etwaige juristische Schritte zu einem späteren Zeitpunkt identifiziert und belangt werden können. Der Hund steckt im Detail, das gilt vor allem für Verträge. Am besten ist daher, dass du dir wirklich die Zeit nimmst, all diese Daten zu ermitteln und vertraglich niederschreibst, selbst wenn dich dein Vertragspartner dafür belächelt.

Vertragsgegenstand

Ein weiterer wichtiger Vertragsbestandteil ist der Gegenstand, also die Liegenschaft selbst. Diese muss ganz genau beschrieben und definiert werden. Im Vertrag muss demnach die Adresse, Wohnfläche, Einlagezahl, Grundstücksnummer und Katastralgemeinde stehen, aber auch das Gebäudealter, Baubewilligung und Flächenwidmungsplan gehören unbedingt vermerkt.

Kaufpreis

Weiters reicht es nicht nur den Kaufpreis einfach niederzuschreiben. So ist es beispielsweise wichtig, wie sich dieser zusammensetzt. Also ob gesonderte Gegenstände übernommen werden und wenn ja, in welcher Höhe. Diese Information ist nämlich für das Finanzamt wichtig. Kaufst du beispielsweise ein Haus und nimmst gleich auch die Inneneinrichtung dazu, muss diese gesondert angeführt werden. Ein anderer Bereich dieser Rubrik betrifft die Lastenfreiheit der Liegenschaft bzw. ob du etwaige Hypotheken übernimmst. Last-but-not-least musst du auch die Form der Bezahlung ganz genau dokumentieren.

Wenn du einen TREUHÄNDER (Anwalt oder Notar) beauftragt hast, führe auch diesen unbedingt im Vertrag an!

Servitute

In den Immobilien-Kaufvertrag gehören auch etwaige SERVITUTE, also etwa vorhandene Miet-, Wohn- oder Fruchtgenussrechte, Wegerechte oder Überlandleitungen, sofern diese auch im GRUNDBUCH eingetragen sind. 

Mängel

Ganz besonders wichtig ist die Haftungsregelung bei etwaigen Mängeln. Dazu gibt es in der Praxis eine Standard-Klausel, die den Verkäufer aus der Haftung befreit. Jedoch hat der Verkäufer eine Aufklärungspflicht. Das bedeutet, dass er dir sämtliche Mängel mitteilen muss. Damit sind nicht nur Mängel an dem Gebäude gemeint, sondern auch juristische. Der Verkäufer darf dir beispielsweise kein bestehendes Vorkaufsrecht oder Veräußerungsverbot verheimlichen. Kurz gesagt: Alles, was zu einer potenziellen Haftungsfrage wachsen kann, sollte hier erfasst und eindeutig geklärt werden. Dementsprechend genau solltest du Mängel auch beschreiben.

Sonstige Kosten

Auch auf sonstige Posten und Kosten solltest du im Kaufvertrag nicht vergessen. Etwa die Übergabe des Energieausweises, oder aber die laufenden Betriebskosten für Kanal, Müll, Wasser. Wichtig ist auch die Regelung der Kostenaufteilung für den Anwalt oder Notar.

Übergabe

Schließlich spielt auch die Übergabe eine wichtige Rolle im Immobilien-Kaufvertrag. Halte fest, wann diese stattfinden soll. Vor allem dann, wenn kein Treuhänder involviert ist. 

Aufsandungserklärung

Ja, ein ganz komischer Begriff. Dennoch darf auch diese Erklärung nicht im Vertrag fehlen, denn sie besagt, dass der bisherige Eigentümer mit der Übertragung einverstanden ist. Diese Erklärung ist im Übrigen die Voraussetzung dafür, dass der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen werden kann. Und wie oben schon erwähnt: Nur der Grundbuchseintrag ist Ausdruck über die Besitzverhältnisse der Liegenschaft. 

Rücktritt vom Immobilien-Kaufvertrag

Grundsätzlich sind beide Vertragsparteien ab dem Vorvertrag zur Einhaltung der Vertragsbestandteile verpflichtet. Ein Rücktritt ist insofern nur dann möglich, wenn der Abschlusszeitpunkt nicht erfüllt ist, oder der Vorvertrag nicht mit dem Hauptvertrag übereinstimmt. Anders formuliert: Hält sich eine Partei nicht an die Pflicht zum Abschluss des Hauptvertrages, kann die andere Partei zurücktreten. Juristisch formuliert handelt es sich dabei um „Verzug“. Mehr Information zum Thema findest du auch HIER.

Beim Immobilien-Kaufvertrag kann jede Menge schief gehen. Am besten ist, du suchst dir einen Anwalt oder Notar deines Vertrauens. Dieser hat nicht nur detailliertes Wissen über sämtliche Vertragsbestandteile, sondern meist auch die Erfahrung, woran es scheitern kann. Nimm auf jeden Fall seine Expertise in Anspruch!


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