Der Wert von Immobilien ist stetig am steigen, so auch die Attraktivität als Anlageform. Diese sogenannten Renditeobjekte (oder auch „Zinshäuser“, „Anlage“- oder „Renditeimmobilie“ genannt) versprechen langfristige und besonders lohnende Einnahmen, doch nicht jede Liegenschaft ist dafür geeignet. Wir haben zusammen gefasst, worauf es beim Erwerb von Rendite-Immobilien ankommt.


Anlage-Immobilien sind meistens Wohnimmobilien, die der Anleger selbst nicht bewohnt, sondern an Dritte vermietet, oder aber weiter verkauft. Auch Gewerbeimmobilien können als Rendite-Immobilie herangezogen werden, allerdings ist diese Investitionsform für fortgeschrittene Anleger besser geeignet, da die Risiken deutlich höher ausfallen.

Banken finanzieren Kapitalanlagen wie Anlage-Immobilien grundsätzlich gerne, da diese in Folge Mieteinnahmen und damit einen entsprechenden Cashflow generieren und das Besicherungsrisiko entsprechend niedrig ist. Hinzu kommt, dass Immobilien-Investitionen allgemein als weniger schwankungsanfällig und als inflationssichere Geldanlage gelten. Der Wert einer Immobilie steigt sozusagen proportional mit der Inflation.

Doch nicht jede Anlage führt zur gewünscht hohen Rendite, denn eine Immobilie kann sich im Gegenzug auch als Geldschlucker entpuppen. Bestimmte Kriterien sollten bei der Auswahl der Liegenschaft somit bedacht werden:

Objektart

Die Entscheidung über die Objektart hängt maßgeblich davon ab, wie viel Kapital für die Investition zur Verfügung steht. Es stellt sich also die Frage, ob man eine einzelne Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder aber gar eine ganze Wohnanlage vermieten möchte. Zwar fällt der Erwerb einer einzelnen Wohnung günstiger aus und auch das einzubringende Eigenkapital bewegt sich in erschwinglichen Höhen, allerdings ist auch die Rendite einer Eigentumswohnung entsprechend geringer als bei einem Wohn- oder Geschäftshaus.

Finanzierungs-Strategie

Egal in welcher Dimension sich der Erwerb der Anlage abspielt – Dreh und Angelpunkt ist steht’s eine kluge Finanzierungs-Strategie. Basis dieser ist dabei immer der mögliche Eigenkapital-Anteil, der für das Investment eingesetzt werden kann. Ohne entsprechende Eigenmittel ist so ein Projekt in jedem Falle nicht durchführbar.

Wer mehr darüber wissen möchte, setzt sich am besten mit einem unserer Finanzierungsexperten zusammen und lässt sich von ihm den persönlich-möglichen Spielraum für eine Investition berechnen.

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Lage & Standort

Bei der Auswahl der Liegenschaft sollte man keinesfalls die Lage oder den Standort unterschätzen. Eine gute Infrastruktur (Erreichbarkeit durch öffentlichen Verkehr und Individualverkehr, Geschäfte, Parkplatze, etc.) entscheidet letztlich über den Wert der Immobilie und im Gegenzug aber auch darüber, was Mieter dafür zu zahlen bereit sind. Es gilt also, die Balance zwischen guter Infrastruktur und Leistbarkeit für Mieter zu finden. Andernfalls muss ein Leerstand mitkalkuliert werden, der sich auf die Rendite natürlich negativ auswirkt. Die Kunst der Investition ist demnach, eine Liegenschaft zu finden, die für potentielle Mieter zum einen ausreichend attraktiv, zum anderen leistbar ist. Was banal klingt, ist in der Praxis allerdings ein Drahtseilakt! Vorab ist somit festzuhalten, dass die Lage eines Anlageobjektes keine A-Lage sein darf, sondern eher eine B-Lage mit Entwicklungspotential sein sollte. Anleger sollten sich weniger danach orientieren, was ihnen selbst gefällt, sondern vielmehr danach, welche Liegenschaft problemlos vermietbar sein könnte.

Bausubstanz-Check

Hat man eine bestimmte Liegenschaft ins Auge gefasst, so empfiehlt sich ein Besuch vor Ort. Exposés verraten nicht immer den tatsächlichen Ist-Zustand eines Objekts. Dieser ist allerdings für die Instandhaltungskosten, die auf den neuen Eigentümer zukommen könnten, essentiell.

Zwar sagt das Alter der Liegenschaft noch nichts über den tatsächlichen Zustand der Bausubstanz des Gebäudes aus (dies kann nur der fachmännische Gutachter richtig bewerten), aber dennoch hat sich gezeigt, dass bei zunehmendem Alter gewisse Probleme auftauchen können. Wer auf unliebsame Überraschungen verzichten möchte, sollte im Vorfeld bestimmte, häufig auftretende Mängel an der Bausubstanz und erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen berücksichtigen:

  • Bausubstanz unter 10 Jahre:
    Hier können Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Risse im Mauerwerk oder Putzabplatzungen gegeben sein.
  • Bausubstanz bis 20 Jahre:
    Vermutlich wird die Außenfassade einen neuen Anstrich benötigen. Türen, Fenster, das Stiegenhaus, die Geländer und Bodenbeläge befinden sich wohl auch schon in einem gewissen Zustand der eine Revitalisierung erfordert.
  • Bausubstanz bis 30 Jahre:
    Liegenschaften, die derart in die Jahre gekommen sind, brauchen schon etwas mehr (finanzielle) Hingabe: Sanitäre Einrichtungen, Balkone, Dachrinnen, Heizkessel und -thermen können da schon zum kostspieligen Thema werden.
  • Bausubstanz bis 40 Jahre:
    Gebäude von vor 40 Jahren erfordern noch einen Instandhaltungs-Tick mehr: Fliesen, Dachanschlüsse, Heizungsrohre, Gehwege, Elektroinstallationen,… Mängel wie diese sollten in jedem Fall bei der Begutachtung besonders beachtet werden.

Mieter-Wahl

Verfügt die Liegenschaft bereits über Mieter, empfiehlt sich ein Check derer Mietverträge. Auf diese Weise kann die Summe der hinterlegten Mietkautionen bestimmt werden oder aber, ob die Mieter regelmäßig zahlen.

Verfügt die Liegenschaft über keine Mieter, helfen regionale marktübliche Mietkonditionen bei der Einschätzung weiter. Empfehlenswert ist auch, den aktuellen Stand von eventuellen Sanierungsrücklagen zu überprüfen.

Richtige Kostenkalkulation

Beim Erwerb einer Anlage-Liegenschaft sollten nicht nur die Kosten für die Finanzierung berücksichtigt werden, sondern auch die Ertragskalkulation bedarf besonderer Aufmerksamkeit. Um herauszufinden, wie ertragreich eine Liegenschaft ist, bietet sich der sogenannte „Mietpreismultiplikator“ als erster Anhaltspunkt an. Dabei wird der Kaufpreis durch die Nettomieteinnahmen dividiert.

Beispiel: Kaufpreis: € 150.000,- : Mieteinnahmen: € 7.500,- = Mietpreismultiplikator von 20.

Das bedeutet, dass sich der Kaufpreis durch die Einnahmen erst in etwa 20 Jahren amortisiert. Teure Gegenden können schon mal einen Mietpreismultiplikator von 30 aufweisen, günstigere Gegenden rangieren bei etwa 15.

Risiko-Bewertung

Das Auftreten unvorhergesehener Kosten bei Vermietungen kann im Vorfeld nicht abgeschätzt und somit auch nicht kalkuliert werden. Die Entwicklung der Mietpreise ist in vielen Regionen schwer vorher zu sagen, aber auch Mietausfälle können zu einer extra-Kostenbelastung beitragen. Das Zauberwort für eine realistische Risiko-Bewertung heißt also „ausreichender Puffer“ der bei jedem Anlage-Objekt Teil der Kalkulation von Anfang an sein sollte.

Experten

Ob Rendite-Immobilie oder das eigene Traumhaus: Verzichten Sie bei der Entscheidungsfindung nicht auf das Fach- und Erfahrungswissen von Experten, wie wir es beispielsweise sind. Richtige Entscheidungen können immer nur auf Basis detaillierter Informationen, konkreter Sachverhaltsprüfung und objektiven Einschätzungen getroffen werden. Nützen Sie dies in Ihrem eigenen Interesse! Fragen Sie uns, kostenlos und unverbindlich!