Wohnkredite werden in der Regel nur dann vergeben, wenn der Bank auch eine Sicherheit angeboten werden kann. In den meisten Fällen ist das die zu finanzierende Liegenschaft selbst. Damit die Bank beim Zahlungsausfall auf diese Sicherheit zurück greifen kann, wird sie ins Grundbuch mit eingetragen und somit zum Mitbesitzer der Liegenschaft, bis die gesamte Finanzierung getilgt ist. Dieses Pfandrecht nennen wir Hypothek.


Hypothek

Das Wort „Hypothek“ stammt aus dem altgriechischen, bedeutet „Unterlage für einen Kredit“, oder anders: „Unterpfand“ und ist eine Erfindung griechischer Geldverleiher. In Österreich trat diese Form der Besicherung erstmals 1616 in Erscheinung und meint das sogenannte Grundpfandrecht, also die Belastung auf einem Grundstück als Kreditsicherheit für ein Darlehen. In Österreich ist die Hypothek bis heute das einzige Grundpfandrecht, welches durch Eintragung im Grundbuch entsteht (nach § 446 ABGB).

Kurzum: Die Hypothek erlaubt der Bank durch die Eintragung ins Grundbuch, die Liegenschaft verwerten (zB versteigern) zu dürfen, wenn der Zahlungsverpflichtung des Kredits trotz Nachfrist nicht nachgekommen wird.

Höchstbetragshypothek

Neben der Festbetragshypothek gibt es auch noch die sogenannte „Höchstbetragshypothek“ (HBH). Man könnte meinen, es handelt sich dabei um das selbe, doch weit gefehlt! Zwar wird auch die HBH ins Grundbuch eingetragen und dient als Sicherheit, doch während die Festbetragshypothek parallel zur Restschuld sukzessive sinkt und am Ende der Laufzeit nicht wieder ausnützbar ist, sobald die Restschuld bei null ist, verhält sich die HBH unabhängig zum Restschuldbetrag.

Das heißt: Die HBH bleibt über die gesamte Laufzeit gleich hoch ausnützbar. Was auf den ersten Blick vielleicht ungewöhnlich anmutet, birgt aber auch Vorteile:

  • Eine HBH bietet eine wesentlich höhere Flexibilität, im Vergleich zur Festbetragshypothek.
  • Eine HBH kann problemlos übertragen werden, sofern die Bank ihre Zustimmung erteilt.
  • Eine HBH kann für ein neues Darlehen beim selben Kreditinstitut herangezogen werden. Auf diese Weise spart man sich u. a. Notar- und Eintragungsgebühren.

Ob HBH oder Festbetragshypothek – bei der Eintragung ins Grundbuch fallen bei beiden Varianten 1,2 % vom Gesamtkreditbetrag an Eintragungsgebühr an. Grundsätzlich muss man weiters  mit sogenannten „Nebengebührensicherstellungen“ rechnen, die sich auf etwa 30 % der Grundbuchseintragung belaufen.

Hypothek auf bereits abgezahlte Liegenschaft

Besitzt jemand bereits eine vollständig abgezahlte Liegenschaft und möchte ein neues Darlehen aufnehmen, so kann diese Immobilie als Sicherheit für das neue Darlehen für die Bank herangezogen werden. Die Erfahrung zeigt, dass dieses Vorgehen vor allem dann Anwendung findet, wenn kaum ein Eigenkapital für die zu finanzierende Liegenschaft vorhanden ist, oder aber, wenn sich dadurch die Kreditkonditionen maßgeblich verbessern (Ausweichpfandobjekt).

Wird eine Hypothek auf eine andere, als die zu finanzierende Liegenschaft  (Ausweichpfandobjekt) aufgenommen, so spricht man auch von einer Simultanhypothek.

Weg mit der Hypothek?

Wer im Grundbuch ganz alleine stehen möchte, kann eine sogenannte „Löschung“ beantragen. Doch das geht natürlich nicht einfach so, sondern nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen, beispielsweise:

  • Der Kredit muss vollständig zurückgezahlt sein und es darf keine offene Restschuld geben.
  • Nach Rückzahlung eines Wohnkredites händigt die Bank dem Kreditnehmer eine Löschungsquittung aus. Mit dieser kann über einen Notar ein Grundbuchsgesuch zur Löschung erstellt werden.

Fazit

Die Festbetragshypothek gehört zum Wohnkredit dazu, wie die Zinsen oder die Nebenkosten und lässt sich aus genannten Gründe nicht vermeiden. Wer noch auf der Suche nach der individuellen Wohnkredit-Strategie ist, nützt am besten unsere kostenlose und unverbindliche Beratung mit einem unserer Finanzierungsexperten.