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Helmuth Fineder: Sicherheiten beim Wohnkredit

1. November 2021
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Wer der Bank beim Wohnkredit Sicherheiten anbieten kann, hat schon mal gute Karten. Das, durch die Sicherheiten, geringere Risiko für die Bank, erhöht zum einen die Chance den Wohnkredit zu bekommen, zum anderen verbessern sich die Kreditkonditionen. Kurz gesagt: Kreditsicherheiten sind in jedem Fall ein riesen Vorteil. Doch was genau zählt als Sicherheit und welche Möglichkeiten der Besicherung gibt es überhaupt? HELMUTH FINEDER, Regionalleiter in Innsbruck, gibt einen Überblick!


Damit wir alle vom selben sprechen: Was genau ist eine Sicherheit bzw. Besicherung beim Wohnkredit?

Helmuth: „Vergibt die Bank einen Kredit, prüft sie im Vorfeld nicht nur die BONITÄT des Antragstellers, sondern will auch wissen, welche Sicherheiten es gibt, für den Fall, dass der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann. Diese Besicherung ist also nichts anderes als ein Pfand, daher auch der grundbücherliche Begriff PFANDRECHT. Der angehende Kreditnehmer hat einerseits die Möglichkeit bestehende, werthaltige Gegenstände, also etwa Grundstücke oder Wertpapiere als solch einen Pfand anzubieten, die zu finanzierende Immobilie selbst oder eben beides. Generell gilt: Mit steigender Qualität der Sicherheiten, sinkt der Eigenmittelbedarf und der Beleihungsgrad und damit die Kosten für den Kredit.“

Abgesehen von der zu finanzierenden Liegenschaft: Was zählt sonst als Besicherung?

Helmuth: „Zunächst muss unterschieden werden zwischen den sogenannten Personal- und Real-Sicherheiten. Bei Personalsicherheiten haftet jemand anderer, also etwa der im Kreditvertrag vermerkte weitere Kreditnehmer oder etwa BÜRGE. Real-Sicherheiten sind, wie der Name schon sagt, Dinge. Darunter fallen beispielsweise Wertpapiere, Grundstücke, abbezahlten Liegenschaften, aber auch Gehaltsforderungen. Eine Real-Sicherheit ist also ein werthaltiges „Ding“, das von der Bank schnell verkauft werden kann, um etwaige offene Schulden abzugelten.“

Wie kann eine Lohn- bzw. Gehaltsforderung eine Sicherheit sein?

Helmuth: „Diese Form von der Besicherung ist zwar möglich, kommt aber nicht häufig vor. Die Idee ist folgende: Nehmen wir an, du hast einen Kunden, der dir noch Geld schuldet. Du selbst hast aber auch noch Schulden bei der Bank. In Form von einer sogenannten „Zession“ kannst du diese Forderung nun abtreten, bzw. die Forderung deines Schuldners auf die Bank übertragen. Im Fachjargon bist du der Zendent, die Bank der Zessionar. Das ganze funktioniert natürlich nun auch mit deinem Lohn bzw. Gehalt, wenn also dein Dienstgeber dein Gläubiger ist, weil du für diesen ja deine Arbeitsleistung erbracht hast. Natürlich darf diese Form der Sicherheit auch nur dann in Anspruch genommen werden, wenn du deine Rate nicht pünktlich gezahlt und auf Mahnungen nicht reagiert hast.

Kann die Bank dann mein gesamtes Gehalt pfänden?

Helmuth: „Nein, das geht natürlich nicht. Das gesetzlich vorgeschriebene Existenzminimum muss immer gesichert sein. Bei einem Gehalt von, sagen wir einmal 2.500 Euro, liegt das Existenzminimum bei etwa 1.450 Euro inkl. Sonderzahlungen und ohne Berücksichtigung von Kinder. Auf der WEKA-Webseite findet man dazu sämtliche Details wie die genaue Berechnung funktioniert.“

Wie gestaltet sich das ganze bei Wertpapieren?

Helmuth: „Werden bewegliche Wertgegenstände, wie eben etwa Wertpapiere oder aber auch Gold, verpfändet, spricht man von einem Lombardkredit. Diese Besicherung bzw. Verpfändung funktioniert in der Regel über den Wertpapierhandel. Allerdings sind diese Lombardkredite im Vergleich zu einer hypothekarischen Besicherung relativ teuer und daher auch nicht ratsam. Die Besicherung durch Wertpapiere muss man sich im Rahmen von einem Wohnkredit individuell ansehen und einzeln bewerten. Aber weil wir grad beim Lombardkredit sind: Auch Pfandhäuser zählen zu dieser Kreditform, allerdings mit dem Unterschied, dass die Laufzeit entsprechend kurz und die Zinsen exorbitant hoch sind. Braucht man also zur Überbrückung liquide Mittel, sollte so ein Pfandhaus die wirklich letzte Wahl sein. Also eigentlich sollte man davon überhaupt die Finger lassen.“

Was ist mit Versicherungen?

Helmuth: „Versicherungen sind in jedem Fall anzuraten und eine gute Lösung. Da gibt es zum einen die Ablebensversicherung, die im Todesfall den noch offenen Kreditbetrag begleicht. Allerdings bleibt die Rate dieser Versicherung die gesamte Laufzeit über gleich hoch. Dann gibt es noch die Kreditrestschuld-Versicherung, die nur den noch offenen Kreditbetrag versichert. Da sich dieser über die Laufzeit hin reduziert, reduziert sich damit auch die Versicherungssumme. Welche Versicherung als Sicherheit besser ist, muss man sich im Einzelfall ansehen.“

Nun zur häufigsten Sicherheit: Der zu finanzierenden Liegenschaft selbst…

Helmuth: „Ja, es liegt natürlich auf der Hand, dass die Bank die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit heranzieht. Daher ist das auch die häufigste Besicherungsart. Wichtig zu wissen ist dabei, dass die Bank 20 – 30 Prozent über der Höhe des Kreditbetrages als HYPOTHEK eintragen lässt. Das nennt sich dann die grundpfandrechtliche Besicherung von 120 – 130 Prozent.“

Und vielleicht noch kurz zur Personalsicherheit? Du hast dabei die Bürgschaft erwähnt…

Helmuth: „Ja, das mit der Bürgschaft ist so eine Sache. Wenn diese Sicherheit in Betracht gezogen wird, sollte man sich gut informieren. Auch hier gibt es verschiedene Arten, beispielsweise ob der Bürge bei Zahlungsverzug sofort zahlen muss, oder ob die Bank erst bei allen anderen Instanzen scheitern muss, um auf den Bürgen zurück greifen zu können. Das Thema ist ein ganz eigenes und wie ich gesehen habe, gibt es dazu hier bereits eigenen eigenen und recht ausführlichen Artikel…“

Ja, zum Artikel über Bürge und Bürgschaft geht’s HIER!

Abschließend dein Fazit?

Helmuth: „Nun, wie eingangs schon erwähnt, ist die Realisierung vom Wohntraum in der Regel nur mit Sicherheiten möglich und diese unterscheiden sich wiederum in ihrem Wert. Je höher der Wert der Sicherheit ist, desto geringer ist der notwendige Eigenmittel-Anteil und desto günstig werden die Zinsen. Sicherheiten anbieten zu können, wirkt sich also auf gleich mehreren Ebenen günstig aus. Wer überhaupt keine Sicherheiten hat, kann unter Umständen mit Zusatzsicherheiten wie eben Wertpapieren, Versicherungen oder Bausparverträgen seine Lage verbessern. Erwirbt man eine Ruine im letzten Winkel des Landes und hat keine anderen Sicherheiten und Eigenmittel, könnte es eng werden. Also es kommt einfach auf die gesamte Situation an, auch, wie die Bank die zu finanzierende Liegenschaft bewertet. Unter dem Strich kann ich nur empfehlen, dass wir uns das gemeinsam anschauen und durchrechnen.“

Helmuth Fineder: Sicherheiten beim Wohnkredit: Helmuth Fineder

Helmuth Fineder

Regionalleitung Tirol

Ich komme aus...
Zell am See.
In meinem Leben finanzierte ich bisher...
mehr als ich mich nach 25 Jahren noch erinnern könnte.
Am besten kann ich...
mit Menschen. Bin aber auch tierlieb.
Bei meiner Arbeit mag ich am liebsten...
den Umgang mit Interessenten und Kunden.
Besonders toll finde ich,...
wenn wir neben dem Kredit auch Freude vermitteln können.
Ich finanziere derzeit selber...
Häuser und Wohnungen.
Bei schlau-finanziert bin ich...
genau richtig!

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