Hauswert
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Hauswert: Was ist deine Immobilie wert?

15. November 2021
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Ob Trennung, Erbschaft oder als strategische Basis; es gibt viele Gründe, um den Hauswert zu ermitteln. Um festzustellen, wie viel dein Eigentum am Immobilienmarkt tatsächlich wert ist, gibt es mehrere Berechnungsverfahren. Ganz grundsätzlich raten wir dir aber dazu, gleich von Beginn an eine professionelle und zertifizierte Immobilien-Sachverständige zu beauftragen. Auch wenn diese Geld kostet, bist du mit ihrer Einschätzung in der Regel am besten beraten. 


Hauswert berechnen

Der Wert deines Hauses oder deiner Wohnung wird in Österreich durch das sogenannte Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBGB) mit Hilfe verschiedener Bewertungsverfahren ermittelt. Welches der Verfahren angewendet wird, hängt wiederum von der Nutzung der Immobilie ab. 

Bewertungsverfahren

#1 Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren wird für die Bewertung von privaten Immobilien genutzt. Also beispielsweise Einfamilienhäusern. Grundlage des Verfahrens sind bestimmte Merkmale mit vergleichbaren Objekten. Kurz gesagt: Der Preis für deine Immobilie wird vergleichbaren anderen Liegenschaften gegenübergestellt und so geschätzt.

#2 Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Doppel- oder Reihenhäusern angewendet. Berücksichtigt wird dabei speziell der Bodenrichtwert, die Herstellungskosten und die Baukosten (inkl. Außenanlagen). Im Vergleich zum Vergleichswertverfahren zählen also hier tatsächliche und belegbare Kosten.

#3 Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird vor allem bei der Vermietung von Immobilien herangezogen. Ausschlaggebend für die Berechnung des Hauswertes ist hierbei der mögliche Mietzins, der Bodenwert, die Liegenschaftszinsen als auch die Instandhaltungskosten. Das Ertragswertverfahren ist komplex und muss mit einer entsprechend komplizierten Formel berechnet werden. 

Wann ist die Berechnung des Hauswerts sinnvoll?

Im Normalfall wirst du deinen Hauswert nicht nur aus purer Neugierde ermitteln lassen, sondern einen guten Grund dafür haben. Einige Beispiele:

  • Scheidung: Ihr steht beide im Grundbuch eurer gemeinsam finanzierten Immobilie, erzielt keine Einigung oder einer von euch beiden will das Haus übernehmen? Dann ist es wichtig, den Hauswert zu kennen.
  • Erbschaft bzw. Schenkung: Wenn du und deine Geschwister eine Immobilie geerbt haben und diese verkauft und der Erlös gleichmäßig auf euch aufgeteilt werden soll, auch dann müsst ihr den Wert der Liegenschaft kennen.
  • Verkauf: Du hast deine Immobilie satt, möchtest auswandern oder dich einfach verändern und deine Immobilie verkaufen; auch dann wirst du die Höhe deines Hauswerts wissen wollen.
  • Kaufangebot: Jemand hat sein Interesse bekundet, dein Haus zu kaufen und du bist von der Idee nicht ganz abgeneigt? Auch dann lohnt es sich, den Hauswert in Erfahrung zu bringen, um eine Entscheidung zu finden.
  • Versteigerung: Im Falle einer Zwangsversteigerung muss die Bank als dein Gläubiger natürlich den Wert der Liegenschaft kennen. Schon bei der Finanzierungszusage wird daher ein bestimmter BELEIHUNGSWERT festgelegt; der ist allerdings niedriger als der eigentlich ermittelte Hauswert aufgrund des Risikoabschlags.

Faktoren beim Hauswert

Wie viel deine Liegenschaft wert ist, hängt von einigen Faktoren ab. Beispielsweise:

  • Alter und Zustand des Gebäudes: Wann wurde die Immobilie errichtet, wurden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, wenn ja, wann? Wie steht es um die Bausubstanz und den Energiestandard?
  • Haustyp: Ist deine Liegenschaft ein Einfamilienhaus, eine Anlegerwohnung, ein Niedrigenergie- oder ein Reihenhaus? In welcher Bauweise wurde es errichtet? Massivbau oder Fertighaus?
  • Flächen: Auch die Größe des Grundstücks, bzw. der Wohn- und Nutzfläche spielen bei der Berechnung immer eine wichtige Rolle.
  • Lagequalität: Neben der Fläche wirkt sich natürlich auch eine gute Lage positiv auf den Hauswert aus. Wie sieht es beispielsweise mit der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel aus? Mit der Nahversorgung? Freizeitmöglichkeiten? Lärm? Gefahren durch Naturkatastrophen (beispielsweise Hochwasser oder Lawinen)?
  • Ausstattung: Nicht zuletzt spielt auch die Ausstattung eine Rolle. Verfügt deine Immobilie etwa über eine Garage, Solaranlage, einen Keller u. d. gl. wird der Wert steigen. Auch eine gute Mobilfunk-Qualität und eine schnelle Internetverbindung tragen zur Wertsteigerung bei.

Professionelle Berechnung des Hauswerts

Auch wenn es im Internet zahlreiche Portale zur Wertermittlung gibt, solltest du diese bestenfalls für eine erste Orientierung nutzen. Wenn es ans Eingemachte geht, können wir nur empfehlen, auf die Expertise eines Profis zu vertrauen. Das kann etwa die Immobilienmaklerin sein, die dem ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft) angehört, eine gerichtlich zertifizierte oder eine unabhängige Gutachterin. Letztere können beispielsweise Architektinnen oder auch Bauingenieure sein. 

Kosten der Hauswert-Berechnung

Der Preis für die Ermittlung des Hauswerts ist einerseits vom Bewertungsverfahren abhängig, andererseits von den Qualifikationen der Gutachter und schlussendlich auch von dem zu erwartenden Wert der Immobilie. Für ein „normales“ Gutachten fallen durchschnittlich 500 – 1.000 Euro an. Für einen höher qualifizierten Gutachter mit einer entsprechend detaillierteren Bewertung musst du zwischen 1.000 und 1.300 Euro rechnen bzw. zwischen 0,2 und 0,5 % des Hauswerts. Günstiger sind dafür mündliche Gutachten, denn der Stundenlohn liegt hier bei 70 – 100 Euro.

Anregungen für deine Hauswert-Berechnung

  • Kein Online-Tool kann eine professionelle Gutachterin ersetzen. Wenn es hart auf hart kommt, also etwa im Scheidungsfall, kann es sein, dass du mit dem Online-Rechner am falschen Ende gespart hast. Daher: Setze diese Tools wirklich nur für eine erste Orientierung ein, aber nimm diese Werte bitte nicht für bare Münze!
  • Gutachter ist nicht gleich Gutachter. Beachte bitte bei der Wahl deines Sachverständigen folgende Punkte:
    • Welche Qualifikationen kann er oder sie vorweisen? Liegt die Spezialisierung auf Gewerbe- oder Privatimmobilien?
    • Kommt der Gutachter aus deiner Region? Nutze regionale Sachverständige, nur sie kennen die hiesigen und marktrelevanten Faktoren.
    • Schaffen die Sachverständigen die Bewertung bis zu einer dir vorgegebenen Frist? Stelle von Anfang an klar, bis wann du das fertige Gutachten brauchst.
    • Vergleiche auch beim Gutachter in deiner Region die Preise. Auch hier kann es durchaus satte Unterschiede geben!
    • Halte alles schriftlich fest. Termintreue, Honorar, Umfang des Berichts, etc.
  • Der Sachverständige wird nach der Beauftragung einige Dokumente von dir benötigen, etwa
    • Grundriss deiner Immobilie
    • Bauplan und -beschreibung
    • Wohn- bzw. Gewerbeflächenberechnung
    • Lageplan bzw. Flurkarte
    • Grundbuchsauszug
    • Energieausweis
  • Wenn du den maximalen Wert aus deinem Haus herausholen willst, kann es sich lohnen einige Maßnahmen vor dem Verkauf und der Begutachtung selbst zu ergreifen:
      • Sanierung bzw. Modernisierung: Verbesserung der Bausubstanz bzw. des Energiestandards deiner Immobilie.
      • Renovierung: Ausmalen, neuer Boden und andere ästhetische Maßnahmen machen oft schon einen großen Unterschied.
      • Ausstattung: Auch in der Ausstattung hast du Möglichkeiten das Maximale aus deiner Immobilie zu machen. Etwa durch eine neue Einbauküche, Waschbecken u. d. gl.

Der Hausverkauf ist immer eine emotionale Angelegenheit. Allein deshalb lohnt es sich einen unabhängigen Dritten für die objektive Bewertung zu engagieren. 


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