Das Thema der Grunderwerbssteuer ist durchaus umfangreich und bedarf etwas an Aufmerksamkeit. Obgleich die Steuer den Kaufnebenkosten eines Wohnkredits zugeordnet wird, unterliegt sie doch spezifischeren Regeln als andere Elemente der Nebenkosten. Wir haben die wichtigsten Fakten zur Grunderwerbssteuer, der Schenkung und der Berechnung zusammen gefasst.


Allgemeines zur Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer ist eine sogenannte „Verkehrssteuer“, welche beim Erwerb von Grundstücken im Inland fällig wird. Die Steuer wird zu 4 % an den Bund, zu 96 % an die entsprechende Gemeinde abgegeben und unterliegt der Zuständigkeit des Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel in Wien. Die Grunderwerbssteuer ist aber nicht die Steuer für das Grundstück wie man meinen könnte, sondern steht lediglich für den Vorgang des Erwerbs. Dieser gliedert sich in zwei Vorgänge:

  1. Das Verpflichtungsgeschäft = begründet den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks.
  2. Das Erfüllungsgeschäft = überträgt das Eigentum am Grundstück.

Unter diesen Gesichtspunkten wird klar, dass die Grunderwerbssteuer eine jener Abgaben ist, die jeden Grundstückseigner trifft. Demzufolge wird sie bei einer Finanzierung auch den Kaufnebenkosten zugeordnet.

Wer zahlt Grunderwerbssteuer?

Steuerrechtlich spielt es keine Rolle, ob der Erwerb eines Grundstücks ein entgeltliches Geschäft oder eine Schenkung ist (zur Regelung 2016 kommen wir gleich), denn Steuerschuldner sind alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen. In der Praxis verpflichtet sich allerdings vorwiegend der Käufer zur Zahlung der Grunderwerbssteuer, leistet dieser den Betrag jedoch nicht, kann das Finanzamt die noch offene Steuerschuld auch beim Verkäufer einfordern. Selbst im Kaufvertrag festgelegte Vereinbarungen hebeln dieses Verfahren im übrigen nicht aus. In Erbfällen ist die Grunderwerbssteuer hingegen ausschließlich vom Käufer (Erben) zu tragen.

Die Steuerreform 2016

Mit der Steuerreform 2016 entstanden neue Regelungen zur Grunderwerbssteuer. Vor allem unentgeltliche Übertragungen von Grundstücken innerhalb einer Familie wurden dabei reformiert. Neu ist seither, dass der Verkehrswert (und nicht mehr der dreifache Einheitswert bzw. 30 % des gemeinen Wertes) als Bemessungsgrundlage für den unentgeltlichen Erwerb herangezogen wird und ein Stufentarif, der bei Schenkungen in Erbfällen Anwendung findet, eingeführt worden ist.

Berechnung der Grunderwerbssteuer

Wird eine Liegenschaft/Grund erworben, so muss im ersten Schritt eine Abgabenerklärung eingereicht werden. In der Praxis berechnen Rechtsanwälte oder Notare den Steuerbetrag im Namen des Käufers und führen diesen an das Finanzamt ab. Dieser Vorgang wird auch als „Selbstberechnung“ bezeichnet.

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer beim entgeltlichen Erwerb wird der Wert der Gegenleistung, als der Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks, herangezogen. Bei einem unentgeltlichen Erwerb ist der Grundstückswert zu ermitteln. Aktuell liegt der Steuersatz für die Berechnung der Grunderwerbssteuer bei 3,5 % (für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke bei 2 %). Bei Schenkungen kommt, wie oben erwähnt, der Stufentarif zur Anwendung, der sich wie folgt gliedert:

  • 0,5 % für die ersten € 250.000,-
  • 2,0 % für die nächsten € 150.000,-
  • 3,5 % darüber hinaus.