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Das Grundbuch, Erklärung, Vertrag, Besitz, Österreich
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Grundbuch – Inhalt, Gliederung & Funktion

14. Dezember 2020
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Ob Grundstück, Haus oder Wohnung: Jeder der in Österreich eine Liegenschaft erwirbt, wird im Grundbuch eingetragen und damit als offizieller Besitzer der Liegenschaft ausgewiesen. Doch das Grundbuch erfüllt auch noch andere Zwecke. Wir verraten, warum es beim Wohnkredit ein derart integraler Bestandteil ist!


Grundbuch, was ist das jetzt genau?

Das Wort „Grundbuch“ haben wir alle schon einmal gehört. Wir wissen, es ist so eine „Immobilien-Sache“ und ist irgendwie rechtlich geregelt. Ja, ganz grundsätzlich stimmt das so schon. Aber da gibt es schon noch mehr zum Thema. Am besten, wir beginnen von Anfang an…

Das Grundbuch ist…

  • ein öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke und Liegenschaften. Es weist alle Eigentumsrechte (Besitzrechte) aus.
  • aber auch ein Verzeichnis aller Belastungen, die mit den Grundstücken und Liegenschaften im Zusammenhang stehen.
  • kein Buch mehr, im herkömmlichen Sinn, sondern ein digitales Verzeichnis. (Das mit dem Buch war früher mal)
  • für jeden einsehbar, da es eben ein öffentliches Register ist (die Abfrage ist allerdings kostenpflichtig).
  • auch bei Eintragung, Änderung oder Löschung von Besitzverhältnissen kostenpflichtig.
  • die einzig sichere Methode um vor dem Kauf einer Liegenschaft zu erfahren, ob diese belastet ist (und in welcher Höhe) oder nicht. Also ein absolutes Muss beim Erwerb einer Immobilie!

Soweit zu den grundsätzlichen Eigenschaften. Wer ein Grundbuch richtig lesen will, muss einerseits wissen wie es aufgebaut ist, andererseits was es mit den spezifischen Begrifflichkeiten auf sich hat.

Grundbuch-Gliederung

Das Grundbuch gliedert sich in fünf Bereiche:

  1. Das Hauptbuch
  2. Das Verzeichnis der gelöschten Einträge
  3. Die Hilfsverzeichnisse
  4. Die Urkundensammlung
  5. Die Grundbuchmappe

Ein paar Worte über…

… das Hauptbuch

Das Hauptbuch ist, wie der Name schon sagt, das Kernstück des Grundbuchs. Darin enthalten sind alle Angaben, die auch auf dem Grundbuchsauszug aufscheinen. Im Hauptbuch findet man für jede Liegenschaft eine sogenannte „Grundbuchseinlage“. Diese wiederum gliedert sich in drei Abschnitte, welche jeweils durch eine Sternchen-Reihe getrennt sind:

  • Das A-Blatt: Beinhaltet Grundstücksnummer, Grundstücksfläche, Benutzungsart, Adresse und sogenannte „dingliche Rechte“, beispielsweise die Benützung einer Straße.
  • Das B-Blatt: Verzeichnet die eingetragenen Eigentümer, als auch deren Anteilschaft an der Immobilie bzw. dem Grundstück.
  • Das C-Blatt: Gibt Auskunft über die Belastungsverhältnisse der Liegenschaft, also etwa Pfandrechte von Banken oder etwaige Veräußerungsverbote und Servituten (explizite Nutzungsrechte, beispielsweise die Benutzung eines Gehweges)

So sieht ein Grundbuchsauszug aus (Beispiel)

… das Verzeichnis der gelöschten Einträge

Wird ein Eintrag aus dem Hauptbuch gelöscht, so verschwindet dieser nicht mir-nichts-dir-nichts. Um die Historie und Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten, wandert ein gelöschter Eintrag nämlich in genau dieses Verzeichnis. Auf diese Weise ist einerseits das Hauptbuch immer bereinigt und auf aktuellem Stand, andererseits können die Eigentumsansprüche rückverfolgt werden.

… das Hilfsverzeichnis

Dieser Abschnitt zeigt zusätzliche Informationen zu ehemaligen Eigentümern, wie etwa Namen oder Adressen.

… die Urkundensammlung

Will man als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, reicht es natürlich nicht, diesen Anspruch einfach so zu bekunden. Man muss dafür schon beweisbare Dokumente (wie beispielsweise einen Kaufvertrag oder ähnliches) vorlegen. Und genau diese finden sich in der Urkundensammlung.

… die Grundbuchmappe

Die Grundbuchmappe gibt Aufschluss über die Lage der Grundstücke und ihre Grenzen. So mancher Nachbarschafts-Streit fand dadurch bereits Anfang oder Ende!

Grundbuchsauszug, wie bekommt man den?

Grundsätzlich kann jeder einen Grundbuchsauszug anfordern. Dieser ist entweder über das Bezirksgericht, den Notar oder geprüfte Online-Dienste erhältlich. Die Kosten dafür belaufen sich, je nach Bezugsquelle, auf bis zu € 50,-.

Eintragungsgebühr

Der Grundbuchauszug ist noch die günstigste Variante, denn will man eine Eintragung tätigen, ändern oder löschen, fallen die Kosten dafür deutlich höher aus. Die Eintragung ins Grundbuch hängt prozentuell mit dem Kaufpreis der Liegenschaft zusammen. Soll zusätzlich ein PFANDRECHT eingetragen werden, kommt auch dieser Kostenfaktor zusätzlich hinzu. Alle Details dazu lesen Sie bitte HIER.

Notar ja oder nein?

Ein Notar ist für Grundbuchsangelegenheiten in der Regel sinnvoll, da beispielsweise der Antrag auf Löschung formell, korrekt und schriftlich beim Bezirksgericht eingebracht werden muss. Wer in juristischen Angelegenheiten nicht sattelfest ist, sollte sich daher lieber auf die Erfahrung eines Notars verlassen. Will man sich diese Kosten hingegen sparen, bietet die Arbeiterkammer auch ein Musterformular für den Grundbuchsantrag an.


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