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Gerichtliche Zwangsversteigerung

1. Februar 2021
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Eine gerichtliche Zwangsversteigerung ist nicht nur eine gute Gelegenheit um eine Liegenschaft zu einem moderaten Preis zu erwerben. Es handelt sich dabei auch um ein juristisch-bürokratisches Regelwerk das Interessenten ziemlich gut kennen sollten. Wir haben die wichtigsten Punkte zur Teilnahme an einer gerichtlichen Zwangsversteigerung zusammengefasst.


Ursachen einer Zwangsversteigerung

Das Zustandekommen eines Wohnkreditvertrags beinhaltet durch die Besicherung (PFANDRECHT) auch, dass die Bank im Falle der Zahlungsunfähigkeit Anspruch auf die Liegenschaft erheben kann. Das bedeutet, dass, wenn der Kreditnehmer auch nach mehrfacher Mahnung seine Raten nicht mehr tilgen kann, die Bank die Liegenschaft veräußern darf. Der Erlös dieses Verkaufs tilgt dann einerseits offene Schulden bei Gläubigern. Andererseits die Restschuld bei der finanzierenden Bank selbst. Selbstverständlich ist diese Veräußerung, also die gerichtliche Zwangsversteigerung, die letzte Maßnahme und der letzte Ausweg. Nichtsdestotrotz kommt es nicht selten vor, dass keine andere Lösung zur Verfügung steht und die gerichtlich angeordnete Zwangsversteigerung vollzogen werden muss. Völlig egal ist dabei der Wille des Kreditnehmers. Die Entscheidung für oder gegen eine Versteigerung liegt als Schuldner nicht bei ihm. Die Zwangsversteigerung kann er nur durch die Begleichung seiner Schuld verhindern.

Ablauf einer gerichtlichen Zwangsversteigerung

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung ist nicht ganz so einfach, wie man ihn sich vielleicht vorstellt. Was es mit den sogenannten „Bietstunden“ & Co auf sich hat, erfahren Sie detailliert HIER. Zusammengefasst sieht der Prozess einer Zwangsversteigerung wie folgt aus:

  1. Werteinschätzung der Liegenschaft:  Der Gläubiger (in der Regel die Bank) meldet im ersten Schritt die Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht. Dieses beauftragt einen Gutachter zur Schätzung der Immobilie.
  2. Ausschreibung: In der Ediktsdatei wird die Zwangsversteigerung veröffentlicht und terminisiert.
  3. Anmeldung: Die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung erfordert eine Anmeldung mit amtlichem Lichtbildausweis. Zudem muss eine sogenannte „Sicherheitsleistung“ (Vadium) in Höhe von zehn Prozent vom geschätzten Verkehrswert als Sparbuch hinterlegt werden. Bargeld wird nicht akzeptiert. Die Teilnahme an einer gerichtlichen Zwangsversteigerung ist dadurch an eine gewissermaßen ernste Kaufabsicht gekoppelt. Just-for-fun lässt sich so eine Versteigerung somit nicht besuchen.
  4. Formalien: Unmittelbar vor dem Beginn der Versteigerungen, werden sämtliche Informationen zur Liegenschaft offengelegt. Etwa vorhandene Belastungen oder der gleichen.
  5. Bietstunde: Erst zu diesem Zeitpunkt können Interessenten ihr Gebot abgeben, bis ein Bieter den Zuschlag erhält.

Geschäftsabwicklung

Die Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent, die zur Anmeldung in Form eines Sparbuchs hinterlegt wurde, wird vom Meistbieter als Anzahlung einbehalten. Im Anschluss an die Versteigerung, wird dann ein sogenannter „Verteilungstermin“ genannt. Dieser findet meistens zwei Monate nach der Versteigerung statt. Dabei werden alle Gläubiger eingeladen und sie erfahren, wie viel sie tatsächlich erhalten. Der neue Eigentümer der Liegenschaft muss bis zu diesem Zeitpunkt die Liegenschaft gezahlt haben. Erst dann wird dieser durch das Amtsgericht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Rücktritt vom Kauf

Die Zuschlagsfrist, also jener Zeitraum in dem der Käufer zurücktreten kann, beträgt zwei Monate. Allerdings erhält dieser im Rücktrittsfall seine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent nicht mehr zurück.

Zusatzkosten

Neben dem Kaufpreis der ersteigerten Liegenschaft fallen zusätzlich folgende Kosten für den neuen Eigentümer an:

  • Fünf Prozent Vermittlungsgebühr
  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für die Finanzierung
  • ggf. Grundschulden und Hypotheken, die durch die Versteigerung übernommen wurden.

Versteigerungs-Objekte wirklich günstiger?

Nach all dem Prozedere stellt sich natürlich die wesentliche Frage, ob sich der Erwerb einer Versteigerungs-Liegenschaft überhaupt lohnt. Der sogenannte „Ausrufungspreis“ beträgt 50 % des, durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen, ermittelten Verkehrswert. Somit besteht grundsätzlich die Chance, ein Objekt unter Wert kaufen zu können. Tatsächlich zeigt die Erfahrung, dass die Versteigerungssummen in der Regel nur knapp unter dem regionalen Durchschnittswert liegen. Gründe dafür sind, dass Zwangsversteigerungen längst kein Geheimtipp mehr sind und die gestiegene Anzahl der Bieter die Preise anheben. Auch die Tatsache, dass das Angebot seit einigen Jahren abnimmt führt nicht unbedingt dazu, dass die Kosten eines Versteigerungs-Objekts günstiger ausfallen. Da Liegenschaften am offenen Markt zu höheren Preisen verkauft werden können, sinkt der Anteil der Versteigerungen sukzessive. In Österreich gibt es heute durchschnittlich nur mehr 2.200 Versteigerungstermine pro Jahr.

Fazit

Bedenkt man die Gebühren, den Aufwand und die mittlerweile eingeschränkte Auswahl an Liegenschaften, stellt man schnell fest, dass es sich kaum lohnt, auf ein Immobilien-Schnäppchen via Versteigerung zu hoffen.

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