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Gemeinsamer Kredit bei unverheirateten Paaren

6. April 2021
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Im Jahr 1970 wurden in Österreich laut Statistik Austria noch 52.773 Ehen geschlossen. 2014 waren es nur noch 37.458 und von den geplatzten Corona-Ehen ab 2020 wollen wir gar nicht erst sprechen. Auch, wenn die Ehe eine mitunter schöne Sache sein kann, für den Erwerb einer gemeinsamen Liegenschaft, ist sie längst nicht mehr Voraussetzung. Dennoch sollten sich unverheiratete Paare beim Kauf einer Immobilie absichern. Ein gemeinsamer Kredit erfordert einerseits die Wahl der richtigen Eigentumsform, andererseits einen sogenannten Partnerschafts-Vertrag.


Bei der Entscheidung eine Liegenschaft zu kaufen, stehen unverheirateten Paaren grundsätzlich drei Eigentumsformen zur Auswahl. Nicht selten steht ein gemeinsamer Kredit im unmittelbaren Zusammenhang mit der Eigentumsform. Immerhin bestimmt diese die Rechten und Pflichten des Eigentum-Verhältnisses und in Folge die Ausprägung zusätzlicher Vereinbarungen. 

Information ist alles!

Die Wahl der richtigen Form und der richtigen Finanzierung ist daher eine zentrale Grundlage für den gemeinsamen Kredit. Zur Auswahl stehen also:

  • Das Alleineigentum,
  • das Miteigentum in der EIGENTÜMER-GEMEINSCHAFT und
  • das Wohneigentum in der Eigentümer-Partnerschaft.

Die Ausarbeitung des Partnerschafts-Vertrages erfolgt dann in Abhängigkeit der gewählten Eigentumsform. Der Vertrag regelt einerseits das Zusammenleben an sich, andererseits die Gegebenheiten im Trennungs- oder Todesfall. 

Ein gemeinsamer Kredit bei unverheirateten Paaren ist also kein Staatsakt an sich, sofern die Rahmenbedingungen, wie etwa die Bonität, passen. Die zentrale Frage ist dabei vielmehr die rechtliche Aufarbeitung und über diese sollte man sich schon vorab ein paar Gedanken machen. Etwa hinsichtlich der Eigentumsform.

Die 3 Eigentumsformen

1. Das Alleineigentum

Wie der Name schon sagt, kauft bei dieser Eigentumsform nur einer der beiden die Immobilie. Ein gemeinsamer Kredit ist zwar grundsätzlich möglich, aber nicht anzuraten. Das bedeutet nämlich, dass nur der Eigentümer im Grundbuch steht. Infolgedessen hat er alleine auch alle Rechten und Pflichten. Der Alleineigentümer kann daher die Immobilie ohne Einwilligung des Partners (und darin liegt eben das Problem, wenn dieser Mitkreditnehmer ist) jederzeit verkaufen, vermieten oder aber belasten (HYPOTHEK). 

Der Partner ist in dieser Eigentumsform nicht im Grundbuch erfasst, kann aber durch einen Mietvertrag, bis zu einem gewissen Grad, abgesichert werden. Die Mietzahlung durch den anderen Partner ist zwar kein gemeinsamer Kredit, dennoch kann es sich dabei um eine Methode zur gemeinsamen Finanzierung handeln. Empfehlenswert ist diese Eigentumsform für unverheiratete Paare nur bedingt.

2. Miteigentum einer Eigentümer-Gemeinschaft

Im Gegensatz zum Alleineigentum gehört die Liegenschaft einer Eigentümer-Gemeinschaft mehreren Personen. Wie sich diese gesetzlich zu einander verhalten ist dabei völlig egal. Sie können verwandt, befreundet oder einander fremd sein. Für die Eigentümer-Gemeinschaft spielt das keine Rolle. Insofern ist ein unverheiratetes Paar genauso eine Eigentümer-Gemeinschaft aus eben zwei Personen.

Merkmale der Eigentümer-Gemeinschaft

Bei dieser Eigentumsform wird nicht die Liegenschaft selbst aufgeteilt, sondern nur das Eigentumsrecht. Also gewissermaßen ein ideeller Anteil. Dieser wird im GRUNDBUCH in Bruchzahlen zum Ausdruck gebracht. Jeder Teilhaber kann somit die gesamte Liegenschaft nützen. Der ideelle Anteil darf belasten werden, ohne das Einverständnis der anderen Teilhaber. Umbauten oder Veränderungen der Liegenschaft erfordern jedoch das Einverständnis aller. 

3. Wohneigentum in der Eigentümer-Partnerschaft

Im Gegensatz zur Eigentümer-Gemeinschaft, besteht die Eigentümer-Partnerschaft aus nur zwei natürlichen Personen. Sie wird beim gemeinsamen Erwerb einer Immobilie automatisch gegründet. Die beiden Partner müssen dafür nicht zusammenwohnen. Sie müssen genau genommen nicht einmal mit einander verwandt sein. 

Anders formuliert: Auch Geschwister können beispielsweise eine Eigentümer-Partnerschaft bilden. Der Unterschied liegt nun darin, dass die Verteilung explizit geregelt ist, nämlich halbe-halbe. Das Eigentum gehört also jedem Partner zu je 50 Prozent. Egal, wer wie viel zum Kauf beigesteuert hat, im Grundbuch stehen immer beide mit je 50 Prozent.

Allerdings,..

haben die beiden Partner bei dieser Eigentumsform nicht ganz so viel Spielraum. Ein Verkauf oder eine Hypothek muss beispielsweise einvernehmlich entschieden werden. Auch in Sachen Haftung sitzen beide im selben Boot. Das bedeutet, wenn der eine nicht zahlt, kann die Bank bei dem anderen die Schulden eintreiben.

Welche Eigentumsform letztendlich gewählt wird: Der Abschluss eines Partnerschafts-Vertrages ist in jedem Fall für alle Beteiligten empfehlenswert.

Gemeinsamer Kredit: Nicht auf Partnerschafts-Vertrag verzichten!

Der Partnerschafts-Vertrag dient vor allem dazu, das Zusammenleben zu regeln und sich für den Trennungs- oder Ablebensfall abzusichern. Dieser ist gebührenpflichtig, muss schriftlich aufgesetzt werden und behandelt folgende Kernfragen:

  • Wer erwirbt die Liegenschaft?
  • Wie wird der Erwerb finanziert?
  • Regelung des Beteiligungsanteils der Unterhaltskosten?
  • Ausgestaltung der Stimmrechtsanteile bei Entscheidungen?
  • Was soll im Trennungsfall passieren?
  • Was soll im Todesfall passieren?

Partnerschafts-Vertrag und Trennung

Im Trennungsfall regelt der Partnerschafts-Vertrag in erster Linie wer in der Immobilie wohnen bleibt und wie viel der andere als sogenannte Ausgleichszahlung erhält. Gerade bei unverheirateten Paaren sollte im Partnerschaftsvertrag nicht auf die Themen Tod und Krankheit vergessen werden. Im Gegensatz zu einem Ehepaar, haben unverheiratete Paare nämlich keinen Schadenersatzanspruch, wenn der Partner beispielsweise bei einem Unfall ums Leben kommt.

Mehr Infos zum Thema Kredit & Trennung findest du auch hier:

Partnerschafts-Vertrag und Todesfall

Damit der Partner in der unverheirateten Lebensgemeinschaft Anspruch auf die gemeinsam erworbene Liegenschaft erhält, müssen im Partnerschafts-Vertrag drei Voraussetzungen erfüllt werden:

  1. Beide Partner müssen einverstanden sein.
  2. Die beiden Partner müssen einen schriftlichen Vertrag errichtet haben.
  3. Kinder oder Eltern, also Pflichtteils-Berechtigte, dürfen durch den Partnerschafts-Vertrag nicht benachteiligt werden.

Checkliste: Gemeinsamer Kredit für unverheiratete Paare

Ein umfassender Partnerschafts-Vertrag ist in der Regel keine pauschale Aufstellung der Verhältnisse oder geplanter Vorgangsweisen. Es gehört schon mehr dazu, eine wirklich gute Lösung für beide im Rahmen des IMMOBILIENERWERBS festzulegen. Infolgedessen lohnt sich eine entsprechend intensive Auseinandersetzung mit der Thematik. Unsere nachfolgende Checkliste gibt Inspiration für mögliche, relevante Fragen:

  1. Familien Status: Sind die Partner ledig, verheiratet, verwitwet, geschieden? Welche Rechtsfolgen ergeben sich daraus?
  2. Zukunft: Ist eine Ehe geplant oder soll die Lebensgemeinschaft ein Dauerzustand bleiben?
  3. Wohnsituation: Welche Eigentumsformen haben die Partner bereits?
  4. Verteilung der Rechte: Stehen die Rechte nur einem der beiden zu? Wie sieht die Lage aus, wenn beide Eigentums- und Mietrechte haben?
  5. Zeitraum: Orientiert sich der Partnerschaftsvertrag allein auf die Regelungen des Zusammenlebens oder sollen auch etwaige Rechtsfolgen im Trennungsfall berücksichtigt werden?
  6. Trennungsfall 1: Wer zieht aus? Zu welchen Bedingungen? (Räumungsfrist, Benützungsentgelt, etc.) 
  7. Trennungsfall 2: Wie wird nach der Trennung mit gegenseitigen Geschenken, Investitionen oder Anschaffungen umgegangen?
  8. Trennungsfall 3: Wer haftet für den gemeinsamen Kredit nach der Trennung im Innenverhältnis?
  9. Konten: Besser getrennte Konten? Ein gemeinsames Haushaltskonto? Verhältnismäßige Aufteilung oder 1:1?

… oder aber…

  1. Inventur: Soll eine Inventar-Liste, über die in die gemeinsame Liegenschaft eingebrachten Objekte und Vermögenswerte, erstellt werden?
  2. Investitionen: Wie wird mit alleinigen Investitionen in die Liegenschaft umgegangen? 
  3. Kapital: Was ist leistbar? Sind gemeinsame Rücklagen geplant?
  4. Obsorge-Regelungen: Wie lässt sich die Obsorge der gemeinsamen Kinder regeln?
  5. Unterhalt 1: Werden Kinder in die Partnerschaft mitgebracht? Bestehen für diese Unterhaltsansprüche bzw. -verpflichtungen?
  6. Unterhalt 2: Bestehen Unterhaltsansprüche oder -pflichten gegenüber einer dritten Person ?
  7. Vertreter und Vollmachten: Ernennung, beispielsweise für medizinische Notfälle.
  8. Erben: Sind erbrechtliche Maßnahmen, Testament oder Vermächtnis, vorgesehen? Wenn ja, wie gestalten sich diese?
  9. Vermögen im Ausland: Gibt es Vermögensgegenstände im Ausland? Welche Regelungen sind für diese erforderlich?

Fazit: Gemeinsamer Kredit und Partnerschafts-Vertrag

Für die Zukunft vorzusorgen ist immer eine gute Idee. Vor allem auch für jene Gegebenheiten, die man sich zwar nicht wünscht, die aber passieren können. Ein Partnerschaftsvertrag ist gerade beim Kauf einer Immobilie eine gute Möglichkeit, klare Verhältnisse zu schaffen und finanzielle Schwierigkeiten zu minimieren. Die Rücksprache mit einem Rechtsexperten ist aufgrund der vielfältigen Ausgestaltung eines solchen Partnerschaftsvertrags nur zu empfehlen.


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