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Energieausweis: Das hast du davon!

1. November 2021
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Der Energieausweis ist kein lästiges Instrument der Bürokratie, sondern gibt Auskunft über die monatlichen Energiekosten. Wie hoch diese für die Immobilie sind, ist für angehende Käufer, als auch für Mieter, wichtig zu wissen, denn immerhin sind sie es, die dafür künftig zur Kasse gebeten werden. Vor der Wohnentscheidung einen Blick in den Energieausweis zu werfen, ist daher mehr als nur ratsam, doch dazu muss man natürlich auch wissen, was was zu bedeuten hat. Wir haben die wichtigsten Kennzahlen für dich zusammen gefasst und verraten dir auch, wie du auf Basis des HWB's deine zukünftigen Heizkosten berechnen kannst!


Wozu der Energieausweis?

Jedes Bundesland hat eigene, technische Bauvorschriften. Das sieht man etwa im Bereich der WOHNBAUFÖRDERUNG, die ebenso für jedes Bundesland anders ist und bei der der Energieausweis bzw. die Energiekennzahl (EKZ) eine wichtige Rolle in Puncto Förderhöhe spielt. Wird eine Immobilie also verkauft oder vermietet, muss der Eigentümer einen maximal zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen können. Erstellt wird der Energieausweis im übrigen von eigens befugten Sachverständigen, etwa Baumeister, Ingenieurbüros, Architekten, Zivilingenieure oder Lüftungstechnikern. Der zentrale Wert eines jeden Energieausweises ist die bereits erwähnte EKZ. Sie beschreibt den Heizwärmebedarf des Gebäudes und kategorisiert damit den Heizwärmebedarf pro brutto-m²-Grundfläche (= Energieausweisklasse). Das Ganze kann man sich ähnlich vorstellen, wie die EU-Richtlinien für Waschmaschinen, Kühlschränke und dergleichen. Die Kategorien des Heizwärmebedarfs reichen dabei von A++ bis G, wobei A++ der maximale und damit beste (günstigste) Heizwärmebedarf ist. Den Energieausweis gibt es aber nicht nur für Wohngebäude, sondern auch für Nicht-Wohngebäude und sonstige Gebäude.

Heizwärmebedarf Kategorien

Klasse max. kWh/m² Objektart
A ++ 10 Passivhaus
A+ 15 Passivhaus
A 25 Niedrigenergiehaus mit Komfortlüftung
B 50 Energiesparhaus
C 100 Niedrig Energiehaus
D 150 Altes, unsaniertes Gebäude
E 200 Altes, unsaniertes Gebäude
F 250 Altes, unsaniertes Gebäude
G über 250 Altes, unsaniertes Gebäude

Die wichtigsten Kennzahlen im Energieausweis

HWB Ref. – Heizwärmebedarf

Dieser Wert gibt an, wie viel Wärme den Räumen für die Beheizung hinzugefügt werden muss. Ein hoher HWB drückt also aus, dass der Anteil der Heizkosten höher ausfällt, als bei einem niedrigen HWB. Im Energieausweis findest du zudem eine Darstellung des Gebäudes als auch eines Referenz-Standortes. Dieser Referenzstandort orientiert sich an den österreichweiten Werten und bezieht sich ebenso auf die Brutto-Grundfläche. Unter Brutto-Grundfläche wird die Wohnfläche plus Wände bezeichnet.

Um die Brutto-Grundfläche deiner Immobilie zu ermitteln, multiplizierst du am besten die Wohnfläche mit dem Faktor 1,25. Dadurch erhältst du einen m²-Anteil inkl. der Wände. Beispiel bei einer 70 m²-Wohnung: 70 m² x 1,25 = 87,5 m² Brutto-Grundfläche.

Der durchschnittliche HWB bei Altbauten liegt bei 100 – 200 kWh/m², bei Neubauten unter 50. Ein geringer HWB ist auf jeden Fall ein verlässlicher Indikator für eine geringe monatliche Heizkostenbelastung. Dies gilt für  den Wohnungskauf, als auch für die Wohnungsmiete. Kurz gesagt: Jeder, der seinen Wohnsitz ändern möchte, sollte bei der Wahl der Liegenschaft den HWB keinesfalls ignorieren. Bei einem HWB von über 100 kWh/m² kommen schnell € 100,- Heizkosten pro Monat dazu. Derart hohe Heizkosten sollten bei der Gesamtbelastung für die Immobilie unbedingt berücksichtigt werden!

Berechnung der Heizkosten pro Jahr

Für die theoretische Berechnung deiner Heizkosten pro Jahr kannst du folgende Formel anwenden: HWB-Wert lt. Anzeige x Wohnnutzfläche x 1,25 = HWB in kWh pro Jahr x Kosten pro kWh* = Heizkosten pro Jahr

*kWh Strom = circa 22 Cent, kWh Gas = circa 8 Cent, kWh Fernwärme = circa 9 Cent

Bleiben wir bei dem Beispiel der 70 m² Wohnung und nehmen an, sie ist eine Altbau-Wohnung mit Fernwärme-Anschluss und einem HWB von 120, ergeben sich also folgende Heizkosten pro Jahr: 120 x 70 x 1,25 x 0,09 = 945 Euro pro Jahr an Heizkosten (78,75 Euro pro Monat). Wenn wir nun aber sagen, die selbe Wohnung hat einen HWB von 50, sieht die Rechnung gleich ganz anders aus: 50 x 70 x 1,25 x 0,09 = 393,75 Euro pro Jahr an Heizkosten (32, 81 Euro pro Monat). Das Beispiel zeigt, wie viel Unterschied der HWB in Euro macht!

fGEE – Gesamtenergie-Effizienz-Faktor

Wie der Name schon sagt, geht es bei dieser Kennzahl um die Effizienz des Gebäudes. Es kommen also die haustechnischen Anlagen ins Spiel. Der Referenzwert ist hierbei ein Neubauprojekt von 2007. Ist der eigene Wert <1 ist die Liegenschaft effizienter, als das Referenz-Gebäude. Liegt der Wert über 1, handelt es sich um eine schlechtere Energie-Effizienz.

PEB – Primärenergie-Bedarf

Auch hier sagt der Name eigentlich schon, worum es geht. Nämlich um den gesamten Energiebedarf des Gebäudes, inkl. dem Aufwand, der für die Energieaufbringung notwendig ist, also etwa die Herstellung und der Transport.

CO2 – Kohlendioxid-Emissionen

Dieser Wert wird zu dem gesamten Energiebedarf addiert. Auch hierbei sind die Werte für Transport, Erzeugung und auch Energieverluste bereits enthalten.

HEBSK – Heizenergie-Bedarf

Diese Kennzahl berücksichtigt auch die Verluste der Haustechnik im Gebäude. Etwa Verluste durch den Heizkessel oder der Energiebedarf, den eine Umwälzpumpe mit sich bringt und dergleichen.

EEB – Enden-Energiebedarf

Die Begriffe für die Kennzahlen sind in der Tat etwas merkwürdig. Da stimmen wir dir zu. Nichtsdestotrotz gibt es auch noch den Enden-Energiebedarf. Dieser beinhaltet den HEBSK plus den Haushaltsstrom. Der EEB zeigt also auf, wie viel Energie zugekauft werden muss.

Nicht umsonst – Der Energieausweis kostet

Wenn das Wort „Sachverständiger“ ins Spiel kommt, weiß man ja schon irgendwie, dass der Kostenaufwand nicht allzu gering ausfallen wird. Der Energieausweis ist da natürlich keine Ausnahme. Zwar sind die Kosten für die Ausstellung des Energieausweises nicht pauschal geregelt und variieren zwischen den Arten von Immobilien, aber ganz grob lässt sich sagen, dass der Preis bei einem Einfamilienhaus bei etwa 500 Euro losgeht, bei einem Mehrfamilienhaus bei circa 1.000 Euro.

Muss der Energieausweis im Rahmen eines Verkaufs neu ausgestellt werden, muss der Verkäufer diese Kosten tragen! Etwaige Erstattungsansprüche können im Kaufvertrag nachträglich geregelt werden.

Bei der Vermietung muss der Vermieter die Kosten ausnahmslos übernehmen und darf sie nicht den Betriebskosten zuordnen und somit den Mietern anlasten. Die Erstellung des Energieausweises wird ganz klar als Erhaltungsaufwand spezifiziert. Allerdings kann der Vermieter die Kosten für den Energieausweis als Ausgabe in den Hauptmietzins angeben. Wenn das der Fall ist, haben die Mieter das Recht auf Einsicht in den Energieausweis und können davon auch eine Kopie verlangen.

Energieausweis verpflichtend?

Der Energieausweis ist grundsätzlich für Verkäufer, Vermieter und Verpächter von Gebäuden oder Nutzungsobjekten Pflicht. Seit Dezember 2012 muss daraus auch der HWB im Immobilien-Inserat verpflichtend veröffentlicht werden. Das gilt für Print- als auch für Online-Medien. Andernfalls drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 1.450 Euro. Es gibt aber auch einige Ausnahmen, bei denen der Energieausweis nicht notwendig ist, etwa bei

  • Gebäuden, die gar keine Heizung haben (und nur frostfrei gehalten werden)
  • Abbruch-Gebäuden
  • Gebäuden für überwiegend religiöse Zwecke
  • Provisorisch errichteten Gebäuden
  • Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude
  • Ferienwohnungen
  • Freistehenden Gebäuden, die kleiner als 50 m² sind.

Der Energieausweis hat aber auch seine Vorteile für den Eigentümer. Beispielsweise hinsichtlich etwaiger Förderungsansuchen für Neubau oder Sanierung. Immerhin orientiert sich das Ausmaß, die Art und Höhe der Wohnbauförderung des jeweiligen Bundeslandes vor allem an der Energiekennzahl der Liegenschaft.

Fazit

Der Energieausweis bietet für Eigentümer, als auch für Käufer und Mieter eine klare Orientierung. Eigentümer profitieren damit durch die Möglichkeit einer Förderung, Käufer durch die Einschätzung der Gesamtkosten und hinsichtlich eines möglichen Sanierungsbedarfs und Mieter können ganz genau kalkulieren, ob sie sich die Wohnung auch mit den Energiekosten noch leisten können. Alles in allem hat der Energieausweis wesentlich mehr zu bieten, als das er schadet! Wir empfehlen allen, ihn zu nützen und vor der Entscheidung für eine Immobilie unbedingt einen Blick hinein zu werfen!


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