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23. November 2020

Der gemeinsame Besitz: Das Wichtigste zur Eigentümerpartnerschaft

Eigentümerpartnerschaft Gemeinsam Erwerb Immobilie
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Der gemeinsame Besitz: Das Wichtigste zur Eigentümerpartnerschaft

23. November 2020
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Zwei Einkommen, zwei ersparte Rücklagen, eine Investitionsidee: Der Vorteil durch den gemeinsamen Erwerb einer Immobilie liegt auf der Hand. Die sogenannte „Eigentümerpartnerschaft“ hat aber auch ihre Schattenseiten. Wir fassen die Fakten zum Thema zusammen.


Allgemeines zur Eigentümerpartnerschaft

Die Eigentümerpartnerschaft erlaubt zwei natürlichen Personen gemeinsam den Erwerb einer Immobilie. Das ist nicht selbstverständlich, denn in Österreich darf im Normalfall nur eine Person Eigentümer einer Liegenschaft sein. Bedingung für die Eigentümerpartnerschaft ist aber, dass es sich um genau zwei natürliche Personen handelt. Die Gründung einer Eigentümerpartnerschaft mit drei Personen ist demnach nicht zulässig. Dafür ist egal, in welchem Verhältnis die beiden angehenden Eigentümer stehen. Sie müssen nicht verwandt oder verheiratet sein und auch nicht in einem gemeinsamen Haushalt wohnen.

Fifty-fifty

Da es sich bei der Eigentümerpartnerschaft also immer um zwei Personen handelt, erfolgt die Eintragung im Grundbuch im Verhältnis 50:50. Immer. Wie hoch oder niedrig der tatsächliche Anteil des Kaufpreises jedes Partners ist, ist für diesen Eintrag im GRUNDBUCH vollkommen egal. Das bedeutet weiters auch, dass die beiden halben Mindestanteile nicht verschieden hoch belastet sein dürfen. Somit erfolgt auch die Haftung (etwa bei der finanzierenden Bank, für Betriebskosten oder andere Abgaben) beschränkt und die Exekution nur gemeinsam. 

Auch bei der Eigentümerversammlung hat die Eigentümerpartnerschaft nur ein gemeinsames Stimmrecht und wenn es um die Verwendung und Verwertung des Eigentums geht, kann nur gemeinsam und im Einvernehmen verfügt werden. Eigentümer 1 kann die Wohnung also nicht nur von sich aus verkaufen oder seinen Anteil durch die Bank belasten. Will Eigentümer 1 allerdings seinen Anteil verkaufen, so benötigt er die Zustimmung von Eigentümer 2, der mit dem nachfolgenden Eigentümer einverstanden sein muss.

Ende der Eigentümerpartnerschaft

Eine Beendigung der Eigentümerpartnerschaft erfolgt einvernehmlich, durch eine Teilungsklage oder durch den Todesfall eines Partners.

Ende durch Teilungsklage

Eine sogenannte „TEILUNGSKLAGE“ sieht im Streitfall die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft bei Gericht vor. Dabei darf allerdings kein Nachteil der „übrigen“ entstehen. Es kommt dabei entweder zur Natural- oder zur Realteilung. Naturalteilung bedeutet, dass das Objekt in zwei gleichwertige Hälften aufgeteilt wird. Ist dies nicht möglich (beispielsweise bei einer Wohnung), kommt es zu einer Realteilung. Dabei wird das Objekt versteigert und der Erlös 50:50 aufgeteilt.

Teilungsklagen sind allerdings nicht immer möglich. Sie sind beispielsweise dann unzulässig, wenn

  • die beiden Eigentümer verheiratet sind und einer der beiden die Liegenschaft selbst bewohnt (während der Dauer der Ehe)
  • ein minderjähriger Partner die Liegenschaft nützt und seine Volljährigkeit noch nicht erreicht hat
  • vertraglich der Ausschluss einer Teilungsklage vereinbart wurde. Dieser Vertragszusatz ist allerdings nur drei Jahre ab Eintragung ins Grundbuch gültig.

Ende durch Todesfall

Verstirbt einer der beiden Eigentümerpartner fällt der Anteil des Verstorbenen unmittelbar dem überlebenden Partner zu. Außer, dieser verzichtet auf den Anteil oder aber lässt diesen einer anderen Person zukommen (ggf. auch durch eine vertragliche Vereinbarung).

Scheidung und Trennung

Eine einvernehmliche Auflösung ist auch im Scheidungs- bzw. Trennungsfall in der Regel kein Problem. Die Partner vereinbaren entweder, dass

  1. einer die Hälfte des anderen kauft
  2. einer seine Hälfte einer anderen Person überträgt oder
  3. beide gemeinsam ihre Anteile an eine oder zwei andere Personen übertragen.

Wie oberhalb erwähnt, ist die Partnerschaft nicht davon abhängig, ob die beiden in einem Verwandtschafts- oder Angehörigenverhältnis stehen. Das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) knüpft die Eigentümerpartnerschaft daher auch nicht an den Fortbestand einer Ehe. Das bedeutet auch, dass im Scheidungsfall die Eigentümerpartnerschaft grundsätzlich weiter fortbesteht.

Vermietung bei Eigentümerpartnerschaft

Die Vermietung der Liegenschaft der Eigentümerpartnerschaft kann, wie quasi alles andere auch, nur einvernehmlich geschehen. Außer einer der beiden verfügt über ein vertraglich vereinbartes „Fruchtgenussrecht“ über den gesamten Mindestanteil.

Fruchtgenussrecht

Fruchtgenussrecht bedeutet Nutzungs- oder Vermietungsrecht an einer Liegenschaft, die jemand anderem gehört. Allerdings muss der Fruchtgenießer die Kosten für die Instandhaltung auch selbst tragen. Im Gegenzug erhält dieser alle Erträge aus dem Fruchtgenussobjekt.


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