Der Beleihungswert, -grenze und -auslauf spielen bei der Kreditvergabe eine tragende Rolle. Wir widmen diesen Beitrag diesen Themen und verraten, wie das ganze eigentlich berechnet wird.


Was ist… der Beleihungswert?

Der BeleihungsWERT ist für die Bank nichts anderes, als eine Kreditsicherheit. Ist der Kreditnehmer beispielsweise nicht mehr in der Lage, seinen Kreditverpflichtungen nachzukommen, kann die Bank auf den Wert der Liegenschaft durch Veräußerung (Verkauf) bzw. durch eine VERSTEIGERUNG zugreifen und mit dem Erlös die noch offene Forderung tilgen.

Der Beleihungswert wird im übrigen nur dann von einem Sachverständigen ermittelt, sofern ein Wert von über € 400.000,- zu erwarten ist. Ganz allgemein liegt er zwischen 70 – 90 % des Preises, der für das Objekt realistisch erzielbar ist. Wichtig zu wissen ist auch, dass er nicht den Marktwert des Objekts darstellt, sondern nur für die Wertermittlung für das Kreditinstitut von Bedeutung ist.

 

Beispiel: Liegt der Verkehrswert einer Immobilie bei € 250.000,- entspricht dies einem Beleihungswert zwischen € 175.000,- – 225.000,-

 

Der Beleihungswert einer Immobilie darf den Verkehrswert einer Liegenschaft im übrigen nicht überschreiten! Eine weitere Auflage ist, dass auch der regionale Immobilienmarkt berücksichtigt werden muss.

ERMITTLUNGS-METHODEN DES BELEIHUNGSWERTS UNTER € 400.000,-

Wie bereits erwähnt, müssen Liegenschaften mit einem voraussichtlichen Wert von über € 400.000,- eigens von einem Gutachter bewertet werden. Anders gestaltet sich das Verfahren bei Immobilien unter € 400.000-Euro. Hier kommen drei Methoden eines Wertermittlungsverfahren zur Anwendung:

  1. Das Vergleichswert-Verfahren: Vergleichbare Objekte werden gegenüber gestellt. Der Wert wird auf deren Basis gemessen.
  2. Ertragswert-Verfahren: Handelt es sich um Mietobjekte, wird der Wert durch die jährlichen Mieteinnahmen, abzgl. aller Kosten berechnet und mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert.
  3. Sachwert-Verfahren: Hierbei ergeben der Bau- und Bodenwert zusammen den Sachwert. Dieses Verfahren kommt vor allem bei selbst genutzten Liegenschaften zum Einsatz.

Was ist… die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze liegt unter dem Strich immer unter dem Beleihungswert. Sie berücksichtigt zusätzliche Aspekte, wie Wertschwankungsverfahren oder aber Bonitätsschwankungen. Die Differenz zwischen Beleihungsgrenze und -wert ist demnach eine Art Sicherheitspuffer für die finanzierende Bank. Logisch, dass die Kredithöhe also nicht von dem Beleihungswert, sondern viel mehr von der Beleihungsgrenze abhängig ist.

RECHENBEISPIEL

Oft ist es leichter, Szenarien mit Zahlen, anstatt mit Worten zu beschreiben. Zum Beispiel in diesem Fall. Wir gehen dabei einfach wieder von einem Verkehrswert von € 250.000,- aus und ziehen infolge durchschnittliche Abschlagssätze zur Veranschaulichung heran.

Art Wert in €
Verkehrswert 250.000
– Sicherheitsabschlag 15 % 37.500
Beleihungswert 212.500
– Sicherheitsabschlag 25 % 53.125
Beleihungsgrenze 159.375

Anmerkungen zum Rechenbeispiel

Der Sicherheitsabschlag zur Berechnung des Beleihungswerts beträgt 10 – 30 % des Verkehrswerts der Immobilie. Der Sicherheitsabschlag zur Berechnung der Beleihungsgrenze beträgt wiederum 40 – 80 % des Beleihungswerts. Die Abschlagshöhe wird jeweils bankspezifisch ermittelt.

Anhand des Beispiel-Sachverhalts würde die Bank theoretisch eine Finanzierung in Höhe von € 159.375,- bewilligen. Der Kreditnehmer müsste somit Eigenmittel in Höhe von € 90.625,- aufbringen. Diese würden einem Eigenmittel-Anteil von 36 % entsprechen.

(Alle Angaben dienen nur zur Veranschaulichung und Erklärung und beziehen sich auf keine Realwerte oder Bonitätsfaktoren)

Zusammenfassend…

… der Beleihungswert ist die Grundlage für die Beleihungsgrenze. Sie gibt an, wie hoch der zu finanzierende Gesamtkreditbetrag sein darf und überdies zu welchen Konditionen. In Abhängigkeit des EIGENKAPITAL-Anteils, sowie der eigenen BONITÄT kann dieser Betrag jedoch noch variieren. Die Beleihungsgrenze ist also folglich eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Kreditvergabe.

 

Tipp! Je niedriger die Beleihungsgrenze ist, umso besser sind die Zinskonditionen, da das Risiko für die Bank sinkt. Das Ausfallrisiko für die Bank ist bei einer Beleihungsgrenze von 60 % praktisch nicht mehr vorhanden, da davon auszugehen ist, dass die Bank diesen Erlös im Fall einer Zwangsversteigerung auch erzielen wird.

 

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… war da nicht noch so etwas wie,… Beleihungsauslauf?

Ganz genau! Der Beleihungsauslauf ist nichts anderes, als der prozentuale Anteil der Fremdfinanzierung eines Objekts. Allerdings wird er nicht am Verkehrswert gemessen, sondern eben am Beleihungswert. Er hat sich infolge als Risikomaß für die Bank etabliert und übt daher auch direkten Einfluss auf die Zinshöhe aus. Fällt der Beleihungsauslauf etwa zu hoch aus, ist eine KREDITABSAGE durchaus möglich.

 

Zurück zu unserem Beispiel:

Wir erinnern uns an unseren Verkehrswert von € 250.000,- . Nehmen wir an, wir haben einen Finanzierungsbedarf von € 120.000,- bei einem Beleihungswert wie eben erst berechnet von € 212.500,-. Demgemäß beträgt der Beleihungsauslauf somit 56,47 % (Anm.: Finanzierungsbedarf : Beleihungswert). Das bedeutet, dass die Liegenschaft nur zu 56,47 % beliehen ist. Dies bedeutet wiederum, dass ein Finanzierungs-Puffer nach oben bei Bedarf verfügbar wäre (beispielsweise für Modernisierungs-Maßnahmen oder dergleichen)