schlau-finanziert Finanzierungsberater Raimund Bachhofer vom Standort Wien kennt die Hürden einer Baufinanzierung für Selbständige ganz genau und konnte in den vergangenen 25 Jahren jede Menge Erfahrung in diesem spezifischen Finanzierungsbereich sammeln. Im Interview verrät er, warum es gerade für Selbständige so schwierig ist, einen Baukredit zu bekommen und welche Möglichkeiten es gibt, um den Traum vom eigenen Haus doch zu realisieren.

Raimund, was genau macht es für Selbständige bzw. selbständig Erwerbstätige so schwierig, einen Baukredit zu bekommen?

Raimund Bachhofer: „Nun, bei Selbständigen spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Die Problematik lässt sich nicht auf einem Punkt festmachen. In erster Linie: Banken wollen bei selbständig Erwerbstätigen immer den Einkommensvergleich der letzten drei Jahre sehen. Und hier fängt schon das erste Problem an, da das aktuelle Jahr steuerlich natürlich noch nicht abgearbeitet ist und Jungunternehmer oft schon an diesem Punkt scheitern. Den Kreditinstituten geht es dabei darum, dass der potentielle Antragssteller – also der Selbständige – ein konstantes Einkommen nachweisen muss. Das ist bei Jungunternehmern, deren Geschäftsbetrieb noch nicht über mehrere Jahre läuft, natürlich ein Problem.“

Wie definiert sich ein ‚konstantes Einkommen‘?

Raimund Bachhofer: „Damit ist gemeint, dass das Einkommensergebnis VOR Steuer über die letzten Jahre stabil und annähernd gleichbleibend ist. Starke Schwankungen signalisieren dem Kreditinstitut nicht unbedingt solide und damit liquide Voraussetzungen, wodurch es schwer werden wird, einen Wohnkredit zu bekommen.“

Wie kann der Selbständige seine Chancen verbessern?

Raimund Bachhofer: „Wichtig ist, die Schaffung von Wohnraum rechtzeitig zu planen. Rechtzeitig in dem Sinne, dass auch die Einkommenstendenz vor Steuer in diese Planung involviert ist und gleichbleibt, bzw. besser noch konstant nach oben geht. Für die Bank ist nicht von Bedeutung, wodurch der Antragssteller seine Brötchen verdient, sondern dass er den Kredit dauerhaft, langfristig und pünktlich bedienen kann. Kleine Zweifel sollte also rechtzeitig ausgemerzt werden und wenn man heute schon weiß, dass man in drei oder vier Jahren ein Haus bauen oder kaufen will, so ist man als Selbständiger gut beraten, wenn man diesen Wunsch schon heute im Rahmen der jährlichen Einkünfte berücksichtigt.“

Gibt es etwas, das du Selbständigen ganz besonders ans Herz legen kannst?

Raimund Bachhofer: „Ja, unbedingt: Viele selbständig Erwerbstätigen machen häufig den Fehler, ihr Einkommen aus steuertechnischen Gründen besonders niedrig zu halten. Das spart zwar Steuern, aber für die eigene Bonität ist das natürlich mehr als nur kontraproduktiv. Banken werden mit dieser Strategie wohl eher zu keiner Kreditvergabe motiviert, aber darauf kommt es dann letztlich ja an. Die Lösung liegt hier ganz klar im Mittelweg: Selbständige sollten ihre ganz persönliche Steuerstrategie zu Gunsten der eigenen Bonität – also der eigenen Zahlungsfähigkeit – überdenken, wenn sie an einer Baufinanzierung interessiert sind. Es gibt da natürlich auch Extremfälle, beispielsweise jene Spezialisten, die ihre Einkommensentwicklung Jahr für Jahr nach unten schrauben. Mit dieser Taktik sorgen sie nicht nur dafür, dass die eigene, private Bonität sukzessive sinkt, sondern die Unternehmensbonität rutscht damit auch gleichzeitig in den Keller… Weitsichtigkeit ist gerade für Selbständige das A & O, erstrecht, wenn es um die Schaffung von privatem Wohnraum geht.“

Welche Strategie kannst du empfehlen? Was hat sich für Selbständige in der Vergangenheit bewährt?

Raimund Bachhofer: „Wie zu Beginn schon erwähnt, wird es für Unternehmen, die noch keine drei Jahre bestehen, immer schwer sein, eine Finanzierungszusage zu erhalten. Umso wichtiger ist es daher, aktuelle Buchungsunterlagen über die Einnahmen- und Ausgabensituation vorlegen zu können. Auch der Businessplan oder der aktuelle Jahresabschluss bzw. Steuerbescheide können helfen, Einkommensentwicklungen zu plausibilisieren. Wichtig ist auch, Eigenmittel aufzubauen, und eben die konstante Einkommensentwicklung. Wer das gewährleisten kann, hat bereits ganz gute Chancen, trotz Selbständigkeit eine Baufinanzierung zu erhalten.“