Eine Baufinanzierung abzulösen oder abzulösen lassen, kann unter bestimmten Umständen oder Gegebenheiten eine kluge Strategie sein. Vor allem innerhalb von Familien hat sich diese Form etabliert und bewährt. Doch bevor man sich ins Ablöse-Abenteuer stürzt, sollte man dann doch einiges darüber wissen. Zu diesem Zwecke haben wir unseren Finanzierungsexperten Hannes Zöberl vom Standort in Wiener Neustadt zum Thema befragt.

Hannes, wann oder unter welchen Voraussetzungen ist eine Ablöse einer Baufinanzierung möglich?

Hannes Zöberl: „Wenn wir von einem Kauf bzw. Verkauf sprechen, so gilt – allem voran – dass das Kaufobjekt lastenfrei zu übergeben ist. Aus dem Aspekt heraus kann eine sogenannte „Schuldablöse“ – also die Übernahme einer laufenden Finanzierung – Sinn machen. Im Moment werden Finanzierungen dieser Art allerdings von Zinsseite her kostspieliger aussehen als eine Neufinanzierung. Es hängt dann immer davon ab, in welcher Laufzeitphase der abzulösende Kredit ist. Ist er beispielsweise in der 2. Laufzeithälfte, also in jener Phase, in der die Zinsen bereits abgezahlt wurden, kann die Übernahme eines Kredits durchaus auch günstiger ausfallen, auch, wenn die Zinsen im Vergleich zu heutigen Konditionen höher sind. Der Käufer, der eine bestehende Finanzierung ablöst profitiert ab der zweiten Laufzeithälfte aber auch davon, dass er die Finanzierungsnebenkosten nicht mehr tragen muss, da auch diese vom ursprünglichen Kreditnehmer bereits in den vergangenen Jahren bezahlt wurden.“ 

Wie verhält sich eine Förderung hinsichtlich einer Ablöse?

Hannes Zöberl: „Das kommt auf den Einzelfall an. Wenn wir von einer Liegenschaft sprechen, bei der beispielsweise die Landeswohnbauförderung greift, kann ein Gespräch mit dem Land hinsichtlich einer Übernahme schon auch Sinn machen. Aber wie gesagt, pauschal lässt sich dies nicht beurteilen, es ist in jedem Fall notwendig, sich den gesamten Details der Finanzierung zu widmen. Da die Ablöse einer Baufinanzierung ein komplexes Thema ist, sollte man sich in jedem Fall professionelle Unterstützung suchen – zum Beispiel schlau-finanziert!“

Kann es vorkommen, dass eine Ablöse zwingend erforderlich ist?

Hannes Zöberl: „Einen zwingenden Grund als solchen gibt es für eine Ablöse nicht. Es handelt sich dabei viel mehr um eine Geschmackssache und um eine individuelle Entscheidung. Letzten Endes läuft jede Ablöse der Baufinanzierung darauf hinaus, dass sich Käufer, Verkäufer und die finanzierende Bank einig werden müssen. Eine Ablöse ist zudem keine recht häufige Form zu finanzieren, also wenn, dann findet man diesen Sachverhalt vorwiegend in Kaufsituationen innerhalb von Familien, was auch Sinn macht, da die finanziellen Gegebenheiten innerhalb einer Familie von Haus aus komplex sind. Man muss sich wirklich im Detail ansehen, welche Möglichkeiten es überhaupt gibt, und welche davon die günstigste ist. Erstrecht wenn Käufer und Verkäufer verwandt sind. Unter Umständen stellt sich in so einem Konstrukt die Ablöse als die klügste Variante heraus, aber wie gesagt, da muss man alles sauber durchrechnen.“

Gibt es bestimmte Kriterien um eine Ablöse umsetzen zu können?

Hannes Zöberl: „Ja, natürlich. Der neue Kreditnehmer bzw. Ablöser muss im Vertrag genau die selben Bedingungen erfüllen, wie wen er eine komplett neue Finanzierung machen würde. Somit muss er auch kreditwürdig und kreditfähig sein; die Bank führt auch in so einem Fall eine klassische Bonitätsprüfung durch. Allerdings fällt die Objektprüfung schmäler aus, da die Liegenschaft durch die erste Finanzierung ja bereits geprüft und bewertet wurde.“

Kann eine Ablöse auch eine einmalige Sondertilgung sein?

Hannes Zöberl: „Nein, das geht nicht. Die Sondertilgung ist eine ungeplante Einzahlung des Kreditnehmers in eine laufende Finanzierung. Die Ablöse aber ist der Austausch der Kreditnehmer innerhalb einer laufenden Finanzierung.“

Wenn somit der Kreditnehmer getauscht wurde, kann innerhalb dieses Vertrages erneut getauscht werden?

Hannes Zöberl: „Aber ja. Das verhält sich wie eine ganz normale Finanzierung. Während der Vertragslaufzeit kann die Rolle, also wer ist Bürge, wer Kreditnehmer uns so weiter, der handelnden Personen durchaus wechseln, doch diese Entscheidung obliegt der Bank, was nicht unproblematisch zu bewerten ist. Der Kreditnehmer kann somit während der Laufzeit zum Bürgen werden. Das geht sogar so weit, dass der Kreditnehmer auch aus der Finanzierung entlassen werden kann. Gleichsam können aber auch während der Laufzeit neue Kreditnehmer via Ergänzungsvertrag hinzu genommen werden.“