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Baufinanzierung ablösen?

16. September 2019
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Eine Baufinanzierung ablösen oder ablösen zu lassen, kann unter bestimmten Umständen oder Gegebenheiten eine kluge Strategie sein. Vor allem innerhalb von Familien hat sich diese Form etabliert und bewährt. Doch bevor man sich ins Ablöse-Abenteuer stürzt, sollte man dann doch einiges darüber wissen. Zu diesem Zwecke haben wir unseren Finanzierungs-Experten Florian Rosenstatter, vom Zentralstandort Lamprechtshausen, zum Thema befragt.


Florian, wann oder unter welchen Voraussetzungen kann ich die Baufinanzierung ablösen?

Florian Rosenstatter: „Wenn wir von einem Kauf bzw. Verkauf sprechen, so gilt, dass das Kaufobjekt lastenfrei zu übergeben ist. Aus dem Aspekt heraus kann eine sogenannte „Schuldablöse“ – also die Übernahme einer laufenden Finanzierung – Sinn machen. Im Moment sind Finanzierungen dieser Art allerdings von Zinsseite her kostspieliger als eine NEUFINANZIERUNG. Es hängt dann immer davon ab, in welcher Laufzeit-Phase der abzulösende WOHNKREDIT ist. Ist er beispielsweise in der 2. Laufzeit-Hälfte, also in jener Phase, in der die Zinsen bereits abgezahlt wurden, kann die Übernahme  durchaus günstiger ausfallen. Auch, wenn die Zinsen im Vergleich zu heutigen Konditionen höher sind. Der Käufer, der eine bestehende Finanzierung ablöst, profitiert ab der zweiten Laufzeithälfte. Er muss die Finanzierungs-NEBENKOSTEN nicht mehr tragen, da auch diese vom ursprünglichen Kreditnehmer bereits in den vergangenen Jahren bezahlt wurden.“ 

Baufinanzierung ablösen & Förderung? Wie funktioniert das?

Florian Rosenstatter: „Das kommt auf den Einzelfall an. Wenn beispielsweise die Landes-WOHNBAUFÖRDERUNG greift, kann ein Gespräch mit dem Land hinsichtlich einer Übernahme schon Sinn machen. Aber wie gesagt, pauschal lässt sich dies nicht beurteilen. Es ist in jedem Fall notwendig, sich den gesamten Details der Finanzierung zu widmen. Da das Ablösen der Baufinanzierung ein komplexes Thema ist, sollte man sich in jedem Fall professionelle Unterstützung suchen – zum Beispiel bei uns!“

Kann es vorkommen, dass eine Ablöse zwingend erforderlich ist?

Florian Rosenstatter: „Einen zwingenden Grund als solchen gibt es für eine Ablöse nicht. Es handelt sich dabei viel mehr um eine individuelle Entscheidung. Letzten Endes läuft jede Ablöse der BAUFINANZIERUNG darauf hinaus, dass sich Käufer, Verkäufer und die finanzierende Bank einig werden müssen. Eine Ablöse ist zudem keine recht häufige Form zu finanzieren. Also wenn, dann findet man diesen Sachverhalt vorwiegend in Kaufsituationen innerhalb von Familien. Das macht auch Sinn, da die finanziellen Gegebenheiten innerhalb einer Familie von Haus aus komplex sind. Man muss sich wirklich im Detail ansehen, welche Möglichkeiten es überhaupt gibt und welche davon die günstigste ist. Erst recht wenn Käufer und Verkäufer verwandt sind. Unter Umständen stellt sich in so einem Konstrukt die Ablöse als die klügste Variante heraus. Aber wie gesagt, da muss man alles sauber durchrechnen.“

Gibt es bestimmte Kriterien um eine Ablöse umsetzen zu können?

Florian Rosenstatter: „Ja, natürlich. Der neue Kreditnehmer bzw. Ablöser muss im Vertrag genau die selben Bedingungen erfüllen, wie wenn er eine komplett neue Finanzierung machen würde. Somit muss er auch kreditwürdig und kreditfähig sein. Die Bank führt auch in so einem Fall eine klassische BONITÄTSPRÜFUNG durch. Allerdings fällt die Objekt-Prüfung schmäler aus, da die Liegenschaft durch die erste Finanzierung ja bereits bewertet wurde.“

Kann eine Ablöse auch eine einmalige Sondertilgung sein?

Florian Rosenstatter: „Nein, das geht nicht. Die SONDERTILGUNG ist eine ungeplante Einzahlung des Kreditnehmers in eine laufende Finanzierung. Die Ablöse aber, ist der Austausch der Kreditnehmer innerhalb einer laufenden Finanzierung.“

Wenn somit der Kreditnehmer getauscht wurde, kann innerhalb dieses Vertrages erneut getauscht werden?

Florian Rosenstatter: „Aber ja. Das verhält sich wie eine ganz normale Finanzierung. Während der Vertragslaufzeit kann die Rolle, also wer ist Bürge, wer Kreditnehmer durchaus wechseln. Doch diese Entscheidung obliegt der Bank, was nicht unproblematisch zu bewerten ist. Der Kreditnehmer kann somit während der Laufzeit zum Bürgen werden. Das geht sogar so weit, dass der Kreditnehmer auch aus der Finanzierung entlassen werden kann. Gleichsam können aber auch während der Laufzeit neue Kreditnehmer via Ergänzungs-Vertrag hinzugenommen werden.“

Baufinanzierung ablösen?: Florian Rosenstatter

Florian Rosenstatter

Standortleiter

Ich komme aus......
St. Georgen bei Salzburg.
In meinem Leben finanzierte ich bisher......
viele, viele Kunden.
Am besten kann ich......
ein rundes Gesamtkonzept für Kunden ausarbeiten.
Bei meiner Arbeit mag ich am liebsten,......
wenn ich einen schwer zu lösenden Fall durchbringe.
Vielleicht werden wir......
in Zukunft zu den größten Kreditmaklern Österreichs gehören.
Empfehlen kann ich vor allem,......
bei uns Kunde zu werden. Das sollte eigentlich jeder!
Bei schlau-finanziert bin ich......
Gesellschafter und jeden Tag froh, so eine geile Truppe zu haben!
Zum ganzen Interview

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